poniedziałek, 1 sierpnia 2016

Mieszkanie na wynajem - koszty i zyski

Nadszedł czas by popełnić jakiś wpis. Pewnie da się zauważyć, że w moich finansach niewiele się ostatnio dzieje poza konsumpcją ;-) Wzmożoną, bo niestety na jednej wypłacie siedzą teraz 4 osoby, a nie jedna. No ale jest też wątek niejako inwestycyjny, czyli moje mieszkanie, w którym mieszkałem do tej pory. Kiedyś dużo czytałem na temat inwestycji w nieruchomości i miałem wrażenie, że jednak większość wpisów przedstawiała inwestycję w nieruchomości jako słaby wybór z małą stopą zwrotu. 
Czy tak jest?

Fakty

Po pierwsze kilka faktów finansowych na przykładzie mojego mieszkania. Liczby będą trochę uśrednione, ponieważ mam kredyt w walucie i w zasadzie każdy miesiąc wygląda nieco inaczej ze względu na kurs euro, ale mieszkanie wynajmuję już pół roku, a spłacam je kilka lat, więc powiedzmy, że mam kilkuletni przegląd sytuacji, który pozwala mi uśrednić wszystko w miarę realnie.

Tak więc aby znaleźć się w podobnej sytuacji jak ja należałoby kupić 3 pokojowe mieszkanie w dużym mieście, w cenie (wraz z kosztami transakcji – notariusz, itp.) za ok. 290 tys. złotych. Z tej kwoty 50 tys. pokryte zostaje gotówką, a 240 tys. kredytem. Faktem jest, że kredyt mam oprocentowany bardzo nisko, a do tego brałem go, gdy euro stało wysoko. Rata za te 240 tys. zł wychodzi mi ok. 1100 zł. Mieszkanie zostało wynajęte za 1400 zł + wszystkie pozostałe opłaty, aczkolwiek jest to mało, bo wynajmowałem je w martwym sezonie (grudzień). We wrześniu-październiku można wyciągnąć więcej.

Wyliczenie zysku.

W chwili obecnej rata 1100 zł dzieli się na 655 zł spłaty kapitału i 445 zł odsetek. Tak więc mój zysk to:
1400 zł – 105 zł podatku – 445 zł odsetek = 850 zł.

Spłatę kapitału traktuję tu oczywiście jako mój zysk, który reinwestuję, bo z każdym miesiącem odsetki są mniejsze, a większa jest spłata kapitału.

Jak to wygląda w skali roku?
850 zł x 12 miesięcy = 10200 zł
Czyli nie uwzględniając dodatkowych kosztów mój roczny zysk stanowi 20,4% włożonego kapitału (10200 zł / 50000 zł).

Koszty

Teraz dodatkowe koszty. Mieszkanie kupiłem w zasadzie wyposażone. Jak się wprowadzałem to kupiłem pralkę za kilkaset złotych, gdy się wyprowadzałem to dokupiłem meble za niecałe dwa tysiące. Jakieś 2 meble dorzucił szwagier za darmochę. W międzyczasie zepsuła się pralka, ale udało się ją naprawić i musiałem naprawić klamki w drzwiach. Mieszkanie odmalowałem sam. Użyłem farby, która została mi po budowie domu. Jeśli nie będzie żadnych kataklizmów i usterek mieszkanie powinno przetrwać okrągły rok albo i dłużej w takim stanie. W sumie wszystkie koszty do tej pory to ok. 3 tys. zł.

Odejmijmy zatem:
10200 zł – 3000 zł = 7200 zł
Co daje:
7200 zł/50000 zł = 14,4%

Więksi optymiści mogliby nawet dodać te 3 tys. zł do wniesionego kapitału i podzielić to w ten sposób:
10200 zł/53000 zł = 19,2%

Ja tego nie robię ponieważ nawet jeśli te pieniądze zwiększają wartość nieruchomości, to na krótki czas. Meble się zużywają, sprzęt AGD też, ściany się brudzą. Jest to zatem dla mnie koszt operacyjny, a nie nakład inwestycyjny.

Mało?

Jeśli nie ma się czasu, by te 50 tys. zł inwestować w biznes (abstrahując od tego, że biznes za 50 tys. to strasznie mały biznes) albo nie ma się czasu i zdolności, by grać na giełdzie lub forex’ie, to myślę, że jest to dobra, a co ważne stabilna opcja. Malowanie zajęło mi kilka wieczorów. Naprawianie klamek jeden wieczór. Poza tym przez te pół roku byłem w moim mieszkaniu (jeśli dobrze pamiętam) 4 razy. Da się to ogarnąć po pracy na etacie. Do tego jedna z lokatorek obiecała mi zniżkę na ciasta w cukierni ;-) Póki co jestem zadowolony.

Ryzyko.

Wprawdzie mogłoby być lepiej, gdybym wynajmował mieszkanie w lepszym sezonie i gdyby „dobra zmiana” nie zafundowała nam rajdu euro w górę, ale nie ma co narzekać. Nawet jeśli euro pójdzie jeszcze mocniej w górę, to nie będę musiał do mojej inwestycji dopłacać (chyba, że wystrzeli 30% w górę :-) ).

Niewiadomą są dodatkowe koszty związane z remontami. Meble w kuchni przetrwały wiele lat i są w dobrym stanie, ale obcy ludzie niekoniecznie muszą dbać o nie tak jak ja. To samo łazienka i toaleta. To są największe koszty, które kiedyś w końcu pewnie trzeba będzie ponieść. Aczkolwiek w najgorszym wypadku kompletnie nowa kuchnia i remont łazienki oraz toalety może po prostu zjeść roczny zysk, ale podejrzewam, że wystarczy na kolejne 10-15 lat i być może dostanie się lepszą cenę za wynajem. Na pewno warto to zrobić przy zmianie lokatorów na nowych. Jeśli te 10200 zł rozłożyć na 15 lat, to wychodzi 680 zł rocznie. Przy tak długoterminowej inwestycji jest to do przyjęcia.

Co jeszcze może się zdarzyć? Wojna, kryzys i totalne załamanie rynku... Przy takim scenariuszu lepiej mieć złoto i szczerze mówiąc nie wiem czy to się właśnie nie dzieje. Bogaci pakują swoje kieszenie złotem, bo wiedzą, że szykuje się coś wielkiego. Przez ostatnie lata niestety moje czarne myśli się później sprawdzały. Oby teraz tak nie było.

Czy warto brać kredyt?

Przeglądając Internet miałem wrażenie, że więcej jest przeciwników kredytu niż jego zwolenników. Tylko czy miałbym taką stopę zwrotu bez kredytu? Zakładamy, że kupuję mieszkanie w całości za gotówkę (290 tys. zł). Cały zysk jest mój. Od tego odejmuję podatek i koszty.
(1400 zł – 105 zł podatku) * 12 miesięcy – 3000 kosztów = 12540 zł
Niby zysk jest o 74% większy niż mój zysk, ale jeśli podzielić tę kwotę przez zainwestowane pieniądze, to wychodzi:
12540 zł / 290000 zł = 4,3%
Z tego wynika, że mając np. 300 tys. zł bardziej opłaca się kupić 6 mieszkań na kredyt niż jedno za gotówkę. Oczywiście o ile ma się taką zdolność kredytową. To samo jeśli chodzi o warunki kredytu. Zdaję sobie sprawę, że nie każdy jest w stanie zdobyć/znaleźć/wynegocjować takie warunki jak mam ja. W dzisiejszych czasach o tani kredyt jest o wiele trudniej niż jeszcze kilka lat temu. Pewnie sam już nie znalazłbym takiego kredytu, który dostałem wtedy.

Inflacja twoim sprzymierzeńcem

A co powoduje inflacja? Powoduje wzrost cen, a tym samym również czynszu. Raty kredytu mam stałe. Zatem po kilku latach relacja zysk/rata kredytu powinna być znacznie korzystniejsza niż dziś.

Oprócz wszystkich wymienionych czynników, na zwrot z inwestycji wpływa też sam koszt mieszkania. Jest na moim blogu również wpis o kupowaniu nieruchomości. Ja moje mieszkanie, a potem działkę kupowałem po 2-3 latach szukania, bo zależało mi na dobrej okazji. Tak więc nie rzucajcie się od razu do kupowania mieszkań ;-) Wszystko trzeba przemyśleć i przeliczyć. Sprawdzić stawki rynkowe wynajmu zakładając, że dostaniemy mniej niż w ogłoszeniach. Sprawdzić oprocentowanie kredytów w kilku bankach (kontaktując się z nimi, bo często reklamy mają się nijak do rzeczywistości - największym kłamcą w tej kwestii jest znienawidzony przeze mnie Alior :-p ).

Jak widzicie tak wygląda obecnie moje inwestowanie. Przez jakiś czas jeszcze nie planuję żadnych więcej inwestycji. Muszę się ogarnąć z nowym domem i dzieciakami. Może przy większym awansie pokuszę się o jeszcze jedno mieszkanie. Ale to pewnie za kilka lat.

6 komentarzy:

  1. Bardzo fajnie, cieszę się, że Ci się układa. Z tą inflację chyba nie jest aż tak kolorowo. Zdaje mi się, że w przypadku wzrostu inflacji, rośnie też oprocentowanie kredytu, czyli również rata.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To nie do końca tak. Inflację mamy praktycznie co roku w wysokości ok. 3-4% i to jest stabilna dla gospodarki sytuacja. Nie ma więc potrzeby w takiej sytuacji zmieniać stóp procentowych. Póki co od momentu wzięcia tego kredytu stopy procentowe jedynie malały. Podejrzewam, że jeśli kiedyś skończy się sytuacja niejako kryzysowa, to stopy znów zaczną rosnąć, ale nie przewiduję, żeby to miało miejsce przez następne 5-10 lat.

      Usuń
  2. Temat nie do końca jest taki prosty. Trzeba co ileś tam lat liczyć większy remont, albo zysk z wynajmu mocno spadnie. U nas to już tak fajnie nie wygląda, niby więcej bierzemy, ale i mieszkanie sporo droższe :/

    Można wiedzieć w jakiej miejscowości masz mieszkanie (albo chociaż przedział liczby mieszkańców?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mieszkanie mam w Poznaniu. Ciężko mi się wypowiadać o tym jakie nakłady będą potrzebne do remontowania mieszkania, bo nie wiem jak bardzo lokatorzy je zniszczą. W tej chwili patrzę bardziej przez pryzmat tego ile włożyłem w mieszkanie na początku i ile czasu taki stan przetrwał. Jestem mniej więcej zorientowany w cenach remontów, bo niedawno wykańczałem dom. Zakładam też, że w mieszkaniu nie będę robił takiego standardu jak w domu, a ściany w pokojach odmaluję sam. Jeśli będę trafiał na normalnych lokatorów, to myślę, że malowanie trzeba będzie zrobić co 3-5 lat, a poważniejszy remont łazienki i kuchni tak jak pisałem - co 10-15 lat. Nie wiem tylko ile przetrwa podłoga. Była cyklinowana i lakierowana 7 lat temu, ale nadal trzyma się nieźle. Jeśli chodzi o finance to chcę, aby to mieszkanie się po prostu spłacało. Po spłaceniu raty i podatku zostaje mi 200 zł z małym haczkiem, czyli 2400 zł rocznie. Tak więc po 4 latach powinno być na jakiś remont.

      Usuń
  3. Przyznam że już nie raz wałkowałem temat inwestycji w mieszkanie. Akurat w mojej miejscowości mieszkania nie są specjalnie drogie i za ok. 130-140k spokojnie zakupi się jakieś 2 pokojowe mieszkanko w dobrym stanie. Kiedy jednak zacząłem liczyć potencjalny zysk, wliczając w to remonty wykonywane przynajmniej raz na 5 lat, to wyszło mi że podobny zysk osiągnąłbym wpłacając te pieniążki na dobrze oprocentowaną lokatę. Na lokatę człowiek wpłaca pieniądze i tylko patrzy jak rośnie zysk, w przypadku mieszkania dochodzi jeszcze sporządzanie umów, rozmowy z najemcami, czynsze itp. Stwierdziłem więc że to chyba nie dla mnie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pytanie - ile będzie warte mieszkanie za 20 lat, a ile będą warte Twoje pieniądze, położone na lokatę? Dla mnie sprawa jest jasna. Nie chcę już mieć żadnej gotówki. W długim dystansie wygrywają ci, którzy mają jakiś majątek, firmy, nieruchomości, złoto... cokolwiek, tylko nie gotówkę, która cały czas traci wartość. Zwłaszcza w tych niepewnych czasach. Moim zdaniem potężny kryzys wisi w powietrzu.

      Usuń