poniedziałek, 1 sierpnia 2016

Mieszkanie na wynajem - koszty i zyski

Nadszedł czas by popełnić jakiś wpis. Pewnie da się zauważyć, że w moich finansach niewiele się ostatnio dzieje poza konsumpcją ;-) Wzmożoną, bo niestety na jednej wypłacie siedzą teraz 4 osoby, a nie jedna. No ale jest też wątek niejako inwestycyjny, czyli moje mieszkanie, w którym mieszkałem do tej pory. Kiedyś dużo czytałem na temat inwestycji w nieruchomości i miałem wrażenie, że jednak większość wpisów przedstawiała inwestycję w nieruchomości jako słaby wybór z małą stopą zwrotu. 
Czy tak jest?

Fakty

Po pierwsze kilka faktów finansowych na przykładzie mojego mieszkania. Liczby będą trochę uśrednione, ponieważ mam kredyt w walucie i w zasadzie każdy miesiąc wygląda nieco inaczej ze względu na kurs euro, ale mieszkanie wynajmuję już pół roku, a spłacam je kilka lat, więc powiedzmy, że mam kilkuletni przegląd sytuacji, który pozwala mi uśrednić wszystko w miarę realnie.

Tak więc aby znaleźć się w podobnej sytuacji jak ja należałoby kupić 3 pokojowe mieszkanie w dużym mieście, w cenie (wraz z kosztami transakcji – notariusz, itp.) za ok. 290 tys. złotych. Z tej kwoty 50 tys. pokryte zostaje gotówką, a 240 tys. kredytem. Faktem jest, że kredyt mam oprocentowany bardzo nisko, a do tego brałem go, gdy euro stało wysoko. Rata za te 240 tys. zł wychodzi mi ok. 1100 zł. Mieszkanie zostało wynajęte za 1400 zł + wszystkie pozostałe opłaty, aczkolwiek jest to mało, bo wynajmowałem je w martwym sezonie (grudzień). We wrześniu-październiku można wyciągnąć więcej.

Wyliczenie zysku.

W chwili obecnej rata 1100 zł dzieli się na 655 zł spłaty kapitału i 445 zł odsetek. Tak więc mój zysk to:
1400 zł – 105 zł podatku – 445 zł odsetek = 850 zł.

Spłatę kapitału traktuję tu oczywiście jako mój zysk, który reinwestuję, bo z każdym miesiącem odsetki są mniejsze, a większa jest spłata kapitału.

Jak to wygląda w skali roku?
850 zł x 12 miesięcy = 10200 zł
Czyli nie uwzględniając dodatkowych kosztów mój roczny zysk stanowi 20,4% włożonego kapitału (10200 zł / 50000 zł).

Koszty

Teraz dodatkowe koszty. Mieszkanie kupiłem w zasadzie wyposażone. Jak się wprowadzałem to kupiłem pralkę za kilkaset złotych, gdy się wyprowadzałem to dokupiłem meble za niecałe dwa tysiące. Jakieś 2 meble dorzucił szwagier za darmochę. W międzyczasie zepsuła się pralka, ale udało się ją naprawić i musiałem naprawić klamki w drzwiach. Mieszkanie odmalowałem sam. Użyłem farby, która została mi po budowie domu. Jeśli nie będzie żadnych kataklizmów i usterek mieszkanie powinno przetrwać okrągły rok albo i dłużej w takim stanie. W sumie wszystkie koszty do tej pory to ok. 3 tys. zł.

Odejmijmy zatem:
10200 zł – 3000 zł = 7200 zł
Co daje:
7200 zł/50000 zł = 14,4%

Więksi optymiści mogliby nawet dodać te 3 tys. zł do wniesionego kapitału i podzielić to w ten sposób:
10200 zł/53000 zł = 19,2%

Ja tego nie robię ponieważ nawet jeśli te pieniądze zwiększają wartość nieruchomości, to na krótki czas. Meble się zużywają, sprzęt AGD też, ściany się brudzą. Jest to zatem dla mnie koszt operacyjny, a nie nakład inwestycyjny.

Mało?

Jeśli nie ma się czasu, by te 50 tys. zł inwestować w biznes (abstrahując od tego, że biznes za 50 tys. to strasznie mały biznes) albo nie ma się czasu i zdolności, by grać na giełdzie lub forex’ie, to myślę, że jest to dobra, a co ważne stabilna opcja. Malowanie zajęło mi kilka wieczorów. Naprawianie klamek jeden wieczór. Poza tym przez te pół roku byłem w moim mieszkaniu (jeśli dobrze pamiętam) 4 razy. Da się to ogarnąć po pracy na etacie. Do tego jedna z lokatorek obiecała mi zniżkę na ciasta w cukierni ;-) Póki co jestem zadowolony.

Ryzyko.

Wprawdzie mogłoby być lepiej, gdybym wynajmował mieszkanie w lepszym sezonie i gdyby „dobra zmiana” nie zafundowała nam rajdu euro w górę, ale nie ma co narzekać. Nawet jeśli euro pójdzie jeszcze mocniej w górę, to nie będę musiał do mojej inwestycji dopłacać (chyba, że wystrzeli 30% w górę :-) ).

Niewiadomą są dodatkowe koszty związane z remontami. Meble w kuchni przetrwały wiele lat i są w dobrym stanie, ale obcy ludzie niekoniecznie muszą dbać o nie tak jak ja. To samo łazienka i toaleta. To są największe koszty, które kiedyś w końcu pewnie trzeba będzie ponieść. Aczkolwiek w najgorszym wypadku kompletnie nowa kuchnia i remont łazienki oraz toalety może po prostu zjeść roczny zysk, ale podejrzewam, że wystarczy na kolejne 10-15 lat i być może dostanie się lepszą cenę za wynajem. Na pewno warto to zrobić przy zmianie lokatorów na nowych. Jeśli te 10200 zł rozłożyć na 15 lat, to wychodzi 680 zł rocznie. Przy tak długoterminowej inwestycji jest to do przyjęcia.

Co jeszcze może się zdarzyć? Wojna, kryzys i totalne załamanie rynku... Przy takim scenariuszu lepiej mieć złoto i szczerze mówiąc nie wiem czy to się właśnie nie dzieje. Bogaci pakują swoje kieszenie złotem, bo wiedzą, że szykuje się coś wielkiego. Przez ostatnie lata niestety moje czarne myśli się później sprawdzały. Oby teraz tak nie było.

Czy warto brać kredyt?

Przeglądając Internet miałem wrażenie, że więcej jest przeciwników kredytu niż jego zwolenników. Tylko czy miałbym taką stopę zwrotu bez kredytu? Zakładamy, że kupuję mieszkanie w całości za gotówkę (290 tys. zł). Cały zysk jest mój. Od tego odejmuję podatek i koszty.
(1400 zł – 105 zł podatku) * 12 miesięcy – 3000 kosztów = 12540 zł
Niby zysk jest o 74% większy niż mój zysk, ale jeśli podzielić tę kwotę przez zainwestowane pieniądze, to wychodzi:
12540 zł / 290000 zł = 4,3%
Z tego wynika, że mając np. 300 tys. zł bardziej opłaca się kupić 6 mieszkań na kredyt niż jedno za gotówkę. Oczywiście o ile ma się taką zdolność kredytową. To samo jeśli chodzi o warunki kredytu. Zdaję sobie sprawę, że nie każdy jest w stanie zdobyć/znaleźć/wynegocjować takie warunki jak mam ja. W dzisiejszych czasach o tani kredyt jest o wiele trudniej niż jeszcze kilka lat temu. Pewnie sam już nie znalazłbym takiego kredytu, który dostałem wtedy.

Inflacja twoim sprzymierzeńcem

A co powoduje inflacja? Powoduje wzrost cen, a tym samym również czynszu. Raty kredytu mam stałe. Zatem po kilku latach relacja zysk/rata kredytu powinna być znacznie korzystniejsza niż dziś.

Oprócz wszystkich wymienionych czynników, na zwrot z inwestycji wpływa też sam koszt mieszkania. Jest na moim blogu również wpis o kupowaniu nieruchomości. Ja moje mieszkanie, a potem działkę kupowałem po 2-3 latach szukania, bo zależało mi na dobrej okazji. Tak więc nie rzucajcie się od razu do kupowania mieszkań ;-) Wszystko trzeba przemyśleć i przeliczyć. Sprawdzić stawki rynkowe wynajmu zakładając, że dostaniemy mniej niż w ogłoszeniach. Sprawdzić oprocentowanie kredytów w kilku bankach (kontaktując się z nimi, bo często reklamy mają się nijak do rzeczywistości - największym kłamcą w tej kwestii jest znienawidzony przeze mnie Alior :-p ).

Jak widzicie tak wygląda obecnie moje inwestowanie. Przez jakiś czas jeszcze nie planuję żadnych więcej inwestycji. Muszę się ogarnąć z nowym domem i dzieciakami. Może przy większym awansie pokuszę się o jeszcze jedno mieszkanie. Ale to pewnie za kilka lat.

sobota, 30 stycznia 2016

To były ciężkie dwa lata... ale cel zrealizowany.

Cel pierwszy

Po 15 miesiącach budowy udało nam się wprowadzić do naszego domu. Mam nadzieję, że ciężki i najbardziej stresujący czas jest już za mną. Wprawdzie dom ten pochłonie jeszcze dużo pieniędzy i pracy, ale w środku w zasadzie jest gotowy. Budżet oczywiście został przekroczony o ponad 10%, ale pocieszam się tym, że norma to podobno 30%. 

Dom chyba wyszedł nieźle, bo jeden z podwykonawców przyjechał tutaj kiedyś z architektem, a ten pytał się kto nam to projektował. Jak się dowiedział, że wybudowaliśmy dom z typowego projektu jaki jest do kupienia na rynku, a wnętrza w większości obmyślaliśmy sami, to mocno się zdziwił. 

Teraz tylko 30 lat i będzie spłacony ;-)

Cel drugi

Plan od początku był taki, by nie sprzedawać mieszkania, ale je wynająć. Plan był też taki, by wyprowadzić się we wrześniu, bo wtedy za mieszkanie można dostać dobrą cenę, bo tysiące studentów szukają mieszkań. Nic z tego. Do domu wprowadziliśmy się dopiero w listopadzie i od razu dałem ogłoszenie o mieszkaniu. Oprócz dwóch telefonów od agentów nieruchomości był tylko jeden telefon od osoby prywatnej. Grudzień to generalnie martwy sezon, ale... dzięki temu jednemu telefonowi udało się wynająć mieszkanie. Być może za mniejszą cenę niż by to miało miejsce we wrześniu, ale najważniejsze jest to, że mieszkanie się spłaca, rachunki są pokrywane, a do tego co miesiąc zostają jeszcze trzy stówki. No chyba, że PiS rozpieprzy coś jeszcze bardziej i euro skoczy jeszcze bardziej, to będzie zostawało mniej, bo kredyt mam w euro. Póki co jest w miarę bezpiecznie.

Co dalej z moimi finansami?

W pierwszej kolejności muszę kontrolować koszty. Przeprowadzka do nowego domu to ciągłe potrzeby. Bo tu coś brakuje, bo tam trzeba coś dokupić... Muszę na to uważać. Od poprzedniej wypłaty zapisuję wszystkie wydatki i na razie wygląda to słabo, więc trzeba to unormować. Poza tym przydałby mi się jakiś program do zapisywania wydatków. Póki co robię to w excelu, co nie jest wygodne. Jeśli zna ktoś coś fajnego na ajfona, to dajcie znać.

Druga sprawa, to muszę wyzerować chwilowe zadłużenie, które powstało na końcówce budowy (oprócz kredytu hipotecznego) i plan jest taki, by uporać się z tym długiem do marca. 

Trzecia sprawa to mieszkanie. Musi w ciągu roku wyjść na plus, bo na razie wyszło trochę kosztów związanych z przygotowaniem go do zamieszkania. Trzeba było je umeblować, bo większość mebli zabraliśmy do domu. Mam nadzieję, że znajdę czas, by napisać osobny wpis o wynajmowaniu mieszkania, kosztach, przychodach, problemach, itp.

Jakie cele na kolejne lata?

Muszę to jeszcze dobrze przemyśleć, żeby cel był jasno określony i mierzalny. W tej przeprowadzkowo-świąteczno-noworocznej gorączce nie miałem do tego głowy. Dzieciaki też się nam ostatnio pochorowały. Jeden wylądował w szpitalu. W takich chwilach nie myśli się o planach finansowych na kolejny rok. 

Jeśli sytuacja na to pozwoli fajnie by było zrobić jakiś poważniejszy i rozpoznawalny na świecie certyfikat. Firma mi pewnie za to zapłaci, więc pozostaje głównie kwestia czasu i motywacji. Poza tym muszę utrzymywać dobry poziom w robocie, bo wstępnie mam już obiecany awans, ale niestety dopiero za rok. Podwyżka, którą dogadałem powinna pokrywać połowę raty za dom, więc dość mocno mi ulży :-)

Tak więc na razie nie ruszam celu na prawym panelu bloga, ale mam nadzieję, że w ciągu miesiąca lub dwóch jakoś się określę co do mojej najbliższej przyszłości i wyznaczę coś sensownego, co następnie zrealizuję.

Z pozdrowieniem dla tych, którzy tu jeszcze zaglądają :-)