Powrót do sprawności finansowej

Niecałe cztery lata temu zacząłem budować dom. To był duży cios finansowy. 4 osobowa rodzina z dwójką małych dzieci. Żona na wychowawczym. Do tego nawet po przeprowadzce dom wysysał wszystkie możliwe pieniądze. W 2017 jakoś zaczęło się wszystko składać. Mniejsze wydatki na dom. Żona znalazła nową pracę. Syn dostał się do państwowego przedszkola, więc odpadła opłata za prywatne. Obydwaj synowie mają teraz blisko do przedszkola, więc nie wydaję już kilkuset złotych miesięcznie na ich dowożenie. Poza tym dostałem podwyżkę i potężną premię. Wszystkie te rzeczy działy się po kolei, z miesiąca na miesiąc, powoli.

I tak oto niepostrzeżenie w 2018 rok wszedłem z oszczędnościami prawie sześćdziesięciu tysięcy złotych. Mały szok i niedowierzanie, bo wszystko było rozproszone na kilku kontach. Wprawdzie część tych pieniędzy pójdzie na wykańczanie domu, ale w końcu odczułem większy luz finansowy. Pierwszy raz od 7 lat pojechaliśmy na narty i pierwszy raz polecimy też całą rodziną na krótkie, tygodniowe wakacje.

No dobra... Ale co z tytułowym milionem? Kiedyś pisałem, że w życiu zarobiłem już milion brutto. Milion netto też już pewnie zarobiłem. Mój majątek też jest wart ponad milion (aczkolwiek 60% wciąż na kredyt). 3 różne spojrzenia na milion. I nadal brak pomysłu na to jak przyspieszyć dążenia do tego miliona, który miałbym na mnie zarabiać. Ale póki co najważniejsze, że czuję się znów komfortowo, bo wiem, że co miesiąc stan moich oszczędności wzrasta.

Póki co postanowiłem na spokojnie lepiej monitorować stan gotówki. Zapisuję stan całej kasy 3 razy w miesiącu. Chodzi mi też po głowie kupno kolejnego mieszkania pod wynajem. Ale to będzie realne pewnie dopiero za 3-4 lata. Wcześniej muszę zmienić samochód, bo obecny jest coraz bardziej rozklekotany. Ciekawe ilu ludzi jeździ autem, które jest warte mniej niż jedna wypłata :-) Myślę o tym, czy za jakiś czas nie założyć firmy po to właśnie, by kupować raz na 2-3 lata mieszkania na wynajem. Póki co jestem bardzo zadowolony z wynajmowania obecnego mieszkania lokatorom. To jest coś, co jest do ogarnięcia gdy pracuje się na etacie. Nic innego jakoś nie przychodzi mi do głowy, bo ciężko o coś, co przyniesie lepsze dochody niż moja praca. A w pracy perspektywy na kolejne podwyżki są. Uczę się, rozwijam. Powoli staję się szefem. I to się opłaca. W przeciwieństwie do blogowania, ciułania z reklam na stronach internetowych, grania w pokera, grania na forexie i innych internetowych pierdół. Prawie wszystkie blogi, które obserwowałem kilka lat temu upadły. Ja już z na szczęście z takich ciułanek dawno wyrosłem. Wam też to polecam. Inwestujcie w swoją naukę. W siebie.

Nadal żyję i mam się nieźle

Czas coś skrobnąć, żeby na emeryturze móc na to zerknąć i ocenić - gdzie popełniłem błąd ;-)

Mieszkanie

 Mieszkanie nadal się wynajmuje. Gdy zmieniają się lokatorzy (póki co dopiero raz mi się zmienili przez ponad półtora roku) to jest trochę latania. Dochodzą jakieś małe koszty, małe naprawy, zmiana zmasakrowanego materaca, itp. Jest to jakiś minus, zwłaszcza gdy zbiegnie się to np. z wyjazdem służbowym i świętami jak to było w moim przypadku :-)
Jednak poza tym nie mogę narzekać. Przez większość roku jest to prawie bezobsługowy zysk. Raz w miesiącu opłacam rachunki, wysyłam maila z informacją ile jest do zapłaty, kasa wchodzi na konto i jest pięknie. Przyszła emerytura rośnie. Mógłbym mieć nawet kilka mieszkań na wynajem ;-)

Praca

 W pracy jestem niestety trochę wypalony. Przyznaję się bez bicia. Ostatni rok był bardzo ciężki i często szukałem nowej pracy. Bezskutecznie. Ale mój szef chyba to zauważył i skończyło się awansem, rekordową premią oraz zdjęciem ze mnie części nudnych obowiązków, a postawieniem pewnych, całkiem ciekawych wyzwań. Zobaczymy czy moje wrodzone lenistwo im sprosta ;-p Miałem też pierwszą podróż służbową na inny kontynent, co też było pewną ciekawostką. Za wiele wprawdzie nie zwiedziłem, ale poczułem lekki smak Azji.

Wprawdzie nie chcę na blogu rzucać kwot związanych z moimi zarobkami, ale zrobiłem sobie bardzo ogólne podsumowanie wzrostu moich zarobków od momentu skończenia studiów. Wyszło mi coś takiego:



Dane brałem mniej więcej z pamięci, a każdy rok jest porównywany procentowo do mojej pierwszej wypłaty. Wygląda to imponująco. Ale prawda jest taka, że z biegiem lat zmienia się też życie. Rodzina i dom kosztują. To co teraz napiszę zabrzmi bardzo egoistycznie, ale czasem smutek mnie ogarnia jak sobie pomyślę, że gdybym nie miał rodziny i żył na poziomie sprzed 10 lat, to w zasadzie mógłbym być już na emeryturze. Tylko musiałbym chyba żyć ciągle sam, albo znaleźć tak samo finansowo świrniętą kobietę :-) Moja kobieta wprawdzie wróciła już do pracy po dwójce dzieci, więc jest to dla mnie trochę finansowa ulga, ale jej roczne zarobki są mniejsze, niż moja roczna premia, więc szału ni ma ;-p 

Podsumowanie

Innych dochodów brak. Na giełdę, pokera, forex jestem zbyt emocjonalny. Ciągle wpadam w tak zwany tilt, więc staram się je omijać. W kolejnych latach niewiele się pewnie zmieni. Znów zaczynam budować oszczędności, jednocześnie wykańczając dom. Szef dał mi do zrozumienia, że muszę się już zachowywać w pracy jak menadżer aby pójść dalej. Przyznaję, że kolejny awans to łakomy kąsek, bo będzie to pewnie ok. 25-30% wzrost zarobków. Czyli jakieś 3-4 wypłaty z 2014 roku :-)

To na razie tyle pisania do siebie i do ludzi, którzy dolepiają tu swoje reklamy w postaci zdawkowych komentarzy i których nicki prowadzą do ich stron z reklamami ;-p

Od dłuższego czasu kusi mnie też, by napisać jakiś komentarz do sytuacji polityczno-ekonomicznej w Polsce i na świecie. Być może nie ma wielkiego związku z tematem tego bloga, ale chciałbym za kilka lat wrócić do takiego wpisu i zobaczyć jak zmienił się świat, moje poglądy i sytuacja w otaczającym mnie świecie. 

Mieszkanie na wynajem - koszty i zyski

Nadszedł czas by popełnić jakiś wpis. Pewnie da się zauważyć, że w moich finansach niewiele się ostatnio dzieje poza konsumpcją ;-) Wzmożoną, bo niestety na jednej wypłacie siedzą teraz 4 osoby, a nie jedna. No ale jest też wątek niejako inwestycyjny, czyli moje mieszkanie, w którym mieszkałem do tej pory. Kiedyś dużo czytałem na temat inwestycji w nieruchomości i miałem wrażenie, że jednak większość wpisów przedstawiała inwestycję w nieruchomości jako słaby wybór z małą stopą zwrotu. 

Czy tak jest?

Fakty

Po pierwsze kilka faktów finansowych na przykładzie mojego mieszkania. Liczby będą trochę uśrednione, ponieważ mam kredyt w walucie i w zasadzie każdy miesiąc wygląda nieco inaczej ze względu na kurs euro, ale mieszkanie wynajmuję już pół roku, a spłacam je kilka lat, więc powiedzmy, że mam kilkuletni przegląd sytuacji, który pozwala mi uśrednić wszystko w miarę realnie.

Tak więc aby znaleźć się w podobnej sytuacji jak ja należałoby kupić 3 pokojowe mieszkanie w dużym mieście, w cenie (wraz z kosztami transakcji – notariusz, itp.) za ok. 290 tys. złotych. Z tej kwoty 50 tys. pokryte zostaje gotówką, a 240 tys. kredytem. Faktem jest, że kredyt mam oprocentowany bardzo nisko, a do tego brałem go, gdy euro stało wysoko. Rata za te 240 tys. zł wychodzi mi ok. 1100 zł. Mieszkanie zostało wynajęte za 1400 zł + wszystkie pozostałe opłaty, aczkolwiek jest to mało, bo wynajmowałem je w martwym sezonie (grudzień). We wrześniu-październiku można wyciągnąć więcej.

Wyliczenie zysku.

W chwili obecnej rata 1100 zł dzieli się na 655 zł spłaty kapitału i 445 zł odsetek. Tak więc mój zysk to:

1400 zł – 105 zł podatku – 445 zł odsetek = 850 zł.

Spłatę kapitału traktuję tu oczywiście jako mój zysk, który reinwestuję, bo z każdym miesiącem odsetki są mniejsze, a większa jest spłata kapitału.

Jak to wygląda w skali roku?

850 zł x 12 miesięcy = 10200 zł

Czyli nie uwzględniając dodatkowych kosztów mój roczny zysk stanowi 20,4% włożonego kapitału (10200 zł / 50000 zł).

Koszty

Teraz dodatkowe koszty. Mieszkanie kupiłem w zasadzie wyposażone. Jak się wprowadzałem to kupiłem pralkę za kilkaset złotych, gdy się wyprowadzałem to dokupiłem meble za niecałe dwa tysiące. Jakieś 2 meble dorzucił szwagier za darmochę. W międzyczasie zepsuła się pralka, ale udało się ją naprawić i musiałem naprawić klamki w drzwiach. Mieszkanie odmalowałem sam. Użyłem farby, która została mi po budowie domu. Jeśli nie będzie żadnych kataklizmów i usterek mieszkanie powinno przetrwać okrągły rok albo i dłużej w takim stanie. W sumie wszystkie koszty do tej pory to ok. 3 tys. zł.

Odejmijmy zatem:

10200 zł – 3000 zł = 7200 zł

Co daje:

7200 zł/50000 zł = 14,4%

Więksi optymiści mogliby nawet dodać te 3 tys. zł do wniesionego kapitału i podzielić to w ten sposób:

10200 zł/53000 zł = 19,2%

Ja tego nie robię ponieważ nawet jeśli te pieniądze zwiększają wartość nieruchomości, to na krótki czas. Meble się zużywają, sprzęt AGD też, ściany się brudzą. Jest to zatem dla mnie koszt operacyjny, a nie nakład inwestycyjny.

Mało?

Jeśli nie ma się czasu, by te 50 tys. zł inwestować w biznes (abstrahując od tego, że biznes za 50 tys. to strasznie mały biznes) albo nie ma się czasu i zdolności, by grać na giełdzie lub forex’ie, to myślę, że jest to dobra, a co ważne stabilna opcja. Malowanie zajęło mi kilka wieczorów. Naprawianie klamek jeden wieczór. Poza tym przez te pół roku byłem w moim mieszkaniu (jeśli dobrze pamiętam) 4 razy. Da się to ogarnąć po pracy na etacie. Do tego jedna z lokatorek obiecała mi zniżkę na ciasta w cukierni ;-) Póki co jestem zadowolony.

Ryzyko.

Wprawdzie mogłoby być lepiej, gdybym wynajmował mieszkanie w lepszym sezonie i gdyby „dobra zmiana” nie zafundowała nam rajdu euro w górę, ale nie ma co narzekać. Nawet jeśli euro pójdzie jeszcze mocniej w górę, to nie będę musiał do mojej inwestycji dopłacać (chyba, że wystrzeli 30% w górę :-) ).

Niewiadomą są dodatkowe koszty związane z remontami. Meble w kuchni przetrwały wiele lat i są w dobrym stanie, ale obcy ludzie niekoniecznie muszą dbać o nie tak jak ja. To samo łazienka i toaleta. To są największe koszty, które kiedyś w końcu pewnie trzeba będzie ponieść. Aczkolwiek w najgorszym wypadku kompletnie nowa kuchnia i remont łazienki oraz toalety może po prostu zjeść roczny zysk, ale podejrzewam, że wystarczy na kolejne 10-15 lat i być może dostanie się lepszą cenę za wynajem. Na pewno warto to zrobić przy zmianie lokatorów na nowych. Jeśli te 10200 zł rozłożyć na 15 lat, to wychodzi 680 zł rocznie. Przy tak długoterminowej inwestycji jest to do przyjęcia.

Co jeszcze może się zdarzyć? Wojna, kryzys i totalne załamanie rynku... Przy takim scenariuszu lepiej mieć złoto i szczerze mówiąc nie wiem czy to się właśnie nie dzieje. Bogaci pakują swoje kieszenie złotem, bo wiedzą, że szykuje się coś wielkiego. Przez ostatnie lata niestety moje czarne myśli się później sprawdzały. Oby teraz tak nie było.

Czy warto brać kredyt?

Przeglądając Internet miałem wrażenie, że więcej jest przeciwników kredytu niż jego zwolenników. Tylko czy miałbym taką stopę zwrotu bez kredytu? Zakładamy, że kupuję mieszkanie w całości za gotówkę (290 tys. zł). Cały zysk jest mój. Od tego odejmuję podatek i koszty.

(1400 zł – 105 zł podatku) * 12 miesięcy – 3000 kosztów = 12540 zł

Niby zysk jest o 74% większy niż mój zysk, ale jeśli podzielić tę kwotę przez zainwestowane pieniądze, to wychodzi:

12540 zł / 290000 zł = 4,3%

Z tego wynika, że mając np. 300 tys. zł bardziej opłaca się kupić 6 mieszkań na kredyt niż jedno za gotówkę. Oczywiście o ile ma się taką zdolność kredytową. To samo jeśli chodzi o warunki kredytu. Zdaję sobie sprawę, że nie każdy jest w stanie zdobyć/znaleźć/wynegocjować takie warunki jak mam ja. W dzisiejszych czasach o tani kredyt jest o wiele trudniej niż jeszcze kilka lat temu. Pewnie sam już nie znalazłbym takiego kredytu, który dostałem wtedy.

Inflacja twoim sprzymierzeńcem

A co powoduje inflacja? Powoduje wzrost cen, a tym samym również czynszu. Raty kredytu mam stałe. Zatem po kilku latach relacja zysk/rata kredytu powinna być znacznie korzystniejsza niż dziś.

Oprócz wszystkich wymienionych czynników, na zwrot z inwestycji wpływa też sam koszt mieszkania. Jest na moim blogu również wpis o kupowaniu nieruchomości. Ja moje mieszkanie, a potem działkę kupowałem po 2-3 latach szukania, bo zależało mi na dobrej okazji. Tak więc nie rzucajcie się od razu do kupowania mieszkań ;-) Wszystko trzeba przemyśleć i przeliczyć. Sprawdzić stawki rynkowe wynajmu zakładając, że dostaniemy mniej niż w ogłoszeniach. Sprawdzić oprocentowanie kredytów w kilku bankach (kontaktując się z nimi, bo często reklamy mają się nijak do rzeczywistości - największym kłamcą w tej kwestii jest znienawidzony przeze mnie Alior :-p ).

Jak widzicie tak wygląda obecnie moje inwestowanie. Przez jakiś czas jeszcze nie planuję żadnych więcej inwestycji. Muszę się ogarnąć z nowym domem i dzieciakami. Może przy większym awansie pokuszę się o jeszcze jedno mieszkanie. Ale to pewnie za kilka lat.

To były ciężkie dwa lata... ale cel zrealizowany.

Cel pierwszy

Po 15 miesiącach budowy udało nam się wprowadzić do naszego domu. Mam nadzieję, że ciężki i najbardziej stresujący czas jest już za mną. Wprawdzie dom ten pochłonie jeszcze dużo pieniędzy i pracy, ale w środku w zasadzie jest gotowy. Budżet oczywiście został przekroczony o ponad 10%, ale pocieszam się tym, że norma to podobno 30%. 

Dom chyba wyszedł nieźle, bo jeden z podwykonawców przyjechał tutaj kiedyś z architektem, a ten pytał się kto nam to projektował. Jak się dowiedział, że wybudowaliśmy dom z typowego projektu jaki jest do kupienia na rynku, a wnętrza w większości obmyślaliśmy sami, to mocno się zdziwił. 

Teraz tylko 30 lat i będzie spłacony ;-)

Cel drugi

Plan od początku był taki, by nie sprzedawać mieszkania, ale je wynająć. Plan był też taki, by wyprowadzić się we wrześniu, bo wtedy za mieszkanie można dostać dobrą cenę, bo tysiące studentów szukają mieszkań. Nic z tego. Do domu wprowadziliśmy się dopiero w listopadzie i od razu dałem ogłoszenie o mieszkaniu. Oprócz dwóch telefonów od agentów nieruchomości był tylko jeden telefon od osoby prywatnej. Grudzień to generalnie martwy sezon, ale... dzięki temu jednemu telefonowi udało się wynająć mieszkanie. Być może za mniejszą cenę niż by to miało miejsce we wrześniu, ale najważniejsze jest to, że mieszkanie się spłaca, rachunki są pokrywane, a do tego co miesiąc zostają jeszcze trzy stówki. No chyba, że PiS rozpieprzy coś jeszcze bardziej i euro skoczy jeszcze bardziej, to będzie zostawało mniej, bo kredyt mam w euro. Póki co jest w miarę bezpiecznie.

Co dalej z moimi finansami?

W pierwszej kolejności muszę kontrolować koszty. Przeprowadzka do nowego domu to ciągłe potrzeby. Bo tu coś brakuje, bo tam trzeba coś dokupić... Muszę na to uważać. Od poprzedniej wypłaty zapisuję wszystkie wydatki i na razie wygląda to słabo, więc trzeba to unormować. Poza tym przydałby mi się jakiś program do zapisywania wydatków. Póki co robię to w excelu, co nie jest wygodne. Jeśli zna ktoś coś fajnego na ajfona, to dajcie znać.

Druga sprawa, to muszę wyzerować chwilowe zadłużenie, które powstało na końcówce budowy (oprócz kredytu hipotecznego) i plan jest taki, by uporać się z tym długiem do marca. 

Trzecia sprawa to mieszkanie. Musi w ciągu roku wyjść na plus, bo na razie wyszło trochę kosztów związanych z przygotowaniem go do zamieszkania. Trzeba było je umeblować, bo większość mebli zabraliśmy do domu. Mam nadzieję, że znajdę czas, by napisać osobny wpis o wynajmowaniu mieszkania, kosztach, przychodach, problemach, itp.

Jakie cele na kolejne lata?

Muszę to jeszcze dobrze przemyśleć, żeby cel był jasno określony i mierzalny. W tej przeprowadzkowo-świąteczno-noworocznej gorączce nie miałem do tego głowy. Dzieciaki też się nam ostatnio pochorowały. Jeden wylądował w szpitalu. W takich chwilach nie myśli się o planach finansowych na kolejny rok. 

Jeśli sytuacja na to pozwoli fajnie by było zrobić jakiś poważniejszy i rozpoznawalny na świecie certyfikat. Firma mi pewnie za to zapłaci, więc pozostaje głównie kwestia czasu i motywacji. Poza tym muszę utrzymywać dobry poziom w robocie, bo wstępnie mam już obiecany awans, ale niestety dopiero za rok. Podwyżka, którą dogadałem powinna pokrywać połowę raty za dom, więc dość mocno mi ulży :-)

Tak więc na razie nie ruszam celu na prawym panelu bloga, ale mam nadzieję, że w ciągu miesiąca lub dwóch jakoś się określę co do mojej najbliższej przyszłości i wyznaczę coś sensownego, co następnie zrealizuję.

Z pozdrowieniem dla tych, którzy tu jeszcze zaglądają :-)

Podsumowanie roku 2014

Tak się zastanawiam nad tym, czy ten rok powinien zyskać miano roku chu...wego, czy jednak ciężkiego, ale ogólnie dobrego. Jedno jest pewne - był to najcięższy rok w moim życiu.

Jak to wyglądało w skrócie?
W 2014 rok wszedłem z wielkim bólem. Bólem pleców paraliżującym do tego stopnia, że przez 2 miesiące praktycznie cały czas leżałem na podłodze. Pięciominutowe stanie to był maksymalny wysiłek jaki mogłem zrobić. Skończyło się operacją i wycięciem kawałka dysku tuż przed Wielkanocą. W Wielkanoc "uczyłem" się na nowo chodzić, ale w kilka tygodni doszedłem do siebie.

W maju urodziło mi się drugie dziecko. Nie spieszyło mu się na świat, więc narodziny były z opóźnieniem i trafiły idealnie w uruchomienie projektu, nad którym pracowaliśmy w firmie rok. Dobrze, że mogłem pracować zdalnie, ale wysiłek był duży. W zasadzie poza lataniem do szpitala i pracą nie było czasu na nic.

Później zaczęła się budowa domu. Oczywiście z opóźnieniem, z problemami, z dużo większymi niż przewidywałem kosztami. Szczęście w nieszczęściu, że śnieg spadł bardzo późno, bo jeszcze w połowie grudnia nie miałem dachówek na dachu. W tej chwili pozostał tylko dach nad garażem do zabezpieczenia. Cała reszta jest przygotowana na zimę. Plan był taki, by zrobić do zimy również okna, a przez zimę robić środek. No ale z planami tak zazwyczaj jest, że nie wychodzą. Dalszy ciąg budowy będzie wiosną. Teraz mam trochę czasu, by poszukać tańszych wykonawców. Na pewno budowa domu to jedno z bardziej stresujących zajęć w życiu.

Jeśli chodzi o pracę zawodową, to też mnie nie rozpieszczała. Obowiązków przybyło przez ostatnie lata ponad dwukrotnie. Najgorętsze okresy przypadały oczywiście w tym samym czasie co narodziny dziecka, a potem w tym samym czasie co załatwianie budowy dachu. W dodatku pierwszy raz w życiu rozbiłem telefon. Nowego, służbowego "ajfona".

Wszystkich pomniejszych problemów nie będę wymieniał. Lepiej o nich zapomnieć. Dodam tylko, że wszystko to było okraszone przez cały rok różnymi chorobami. Niestety dzieci to wylęgarnie wszelkich możliwych chorób, które o dziwo dla dorosłych są czasem jeszcze gorsze niż dla maluchów. Chorowaliśmy w tym roku wszyscy i na zmianę. Najdłuższy okres bez choroby któregoś dziecka to może z 2 tygodnie. Podobno to norma w tym wieku. Choroby przechodziły z dziecka na dziecko, potem na tatę (czyli mnie:), potem na mamę, a mama z racji karmienia piersią nie mogła brać prawie żadnych leków i tak się to wszystko kręciło.

Myślę, że punktem kulminacyjnym jeśli chodzi o choroby były święta. 2 dni przed Wigilią starszy syn haftował pół nocy. Potem młodszy miał lekką sraczkę. W Wigilię przeczyściło mnie, aby przejść na moją drugą połówkę, którą czyściło obustronnie. Następny w kolejności był teściu, którego wirus też srogo potraktował w pierwszy dzień świąt. Nieco lżejsza mutacja wirusa dopadła w drugi dzień świąt szwagra, a po świętach teściową. Myślę, że to były pierwsze święta, w które wszystkim raczej ubyło niż przybyło kilogramów.

W ten ostatni dzień roku jeszcze tylko padł mi służbowy komputer i tak oto możemy śmiało wchodzić w nowy rok!

Wszystkiego dobrego wszystkim, którzy jeszcze tu czasem zaglądają! W 2015 roku nie chorujcie, nie budujcie domów, nie rozbijajcie telefonów, a wszystko będzie dobrze! ;-)

 P.S. To jest mój setny wpis na blogu! Ale się zbiegło z podsumowaniem :-)

Kupić mieszkanie czy dom? Próba odpowiedzi na komentarz

Pod poprzednim wpisem padło pytanie, czy lepiej kupić najpierw mieszkanie, czy najpierw dom. Jedno jest pewne - gdy tak jak ja buduje się dom, a do tego ma się dwójkę małych dzieci, to nawet nie ma się czasu odpisać na komentarz :-) Nie chciałem odpowiadać krótko i byle jak, dlatego postanowiłem jak zwykle się trochę rozpisać.

Tak więc... ciężko odpowiedzieć wprost, czy lepiej najpierw mieszkanie, czy dom. Za każdą opcją znalazłbym sporo za i przeciw. Dużo zależy od wieku, zarobków, wielkości rodziny, itd.
Ja najpierw kupiłem mieszkanie i uważam, że to był dobry wybór (aczkolwiek mógł być jeszcze lepszy:-).
W momencie wyboru za mieszkaniem przemawiały te czynniki:
- bliskość centrum dużego miasta i komunikacji publicznej (co by na browara czasem wyskoczyć :)
- mniejszy koszt (na początku ma się małą zdolność kredytową)
- możliwość natychmiastowego wprowadzenia się (kupowałem na rynku wtórnym)
- bardzo częste podróże (połowę czasu nie było mnie w domu)
- mała rodzina (wprowadzałem się sam, potem ściągnąłem do siebie drugą połówkę)

Teraz za domem przemawiają te czynniki:
- większa rodzina (ze mną 4 osoby)
- mało podróży (pracuję z domu, więc 90% czasu spędzam w domu i marzę o tym, by móc po prostu wyjść na zewnątrz i móc wypuścić dzieciaki, a nie szykować się z nimi na wyprawę do piaskownicy pod blok ze wszystkimi zabawkami)
- brak czasu na wyjścia do miasta z kolegami

A co bym zrobił, gdybym cofnął czas do momentu, w którym kończyłem studia? Kupiłbym jakąś tanią kawalerkę. Niestety większość osób odradzała mi to. Nasłuchałem się: "przecież to nie ma sensu", "lepsza cena za metr jest w mieszkaniach dwupokojowych","nie wiesz czy będziesz cały czas w tym mieście mieszkał", itd., itp. No i zamiast kupić mieszkanie czekałem, aż nazbieram więcej kasy na dwupokojowe, a w tym czasie mieszkania drożały. I to był błąd. Bo prawda jest taka, że nieruchomości będą tańsze tylko wtedy, gdy będzie kompletny krach rynkowy, tak jak w Stanach w niektórych miastach. Jeśli krachu nie ma, to ceny nieruchomości idą zawsze w górę. Szybko lub wolno, ale idą. Może czasem na trochę się zatrzymają.

 Gdybym wtedy kupił kawalerkę, to już bym ją dawno spłacił i kupił kolejne mieszkanie - dwupokojowe. Wtedy są dwie opcje: 1) mieszkam nadal w kawalerce, a większe mieszkanie komuś wynajmuję lub 2) mieszkam w większym mieszkaniu, a kawalerkę komuś wynajmuję. Obie opcje są dobre. Patrząc na ceny obstawiam, że dwa takie mieszkania miałbym już dziś prawie spłacone.

Po pierwsze inflacja powoduje, że mieszkania kupione w przeszłości relatywnie tanieją. Rosną ceny, a za nimi rosną zarobki. Rosną też ceny wynajmu mieszkań. Jeśli spojrzeć na mieszkanie, które mam obecnie, to w momencie gdy je kupowałem, było warte 54 moje wypłaty. Obecnie byłoby to 29 wypłat, a biorąc pod uwagę spłaconą część kapitału, to mam do spłaty 26 wypłat. Czyli tak naprawdę po 5 latach potrzebuję wykonać 2 razy mniej pracy, by spłacić moje mieszkanie. Gdy po studiach rozglądałem się za kawalerkami do ewentualnego kupienia, to kosztowały mniej więcej 10 moich obecnych wypłat. Cóż... czasu nie cofniemy.

Po drugie, mieszkanie zawsze można wynająć, a ceny w dużych miastach zawsze kształtują się tak, że cena wynajmu zbliżona jest do raty kredytu.

Po trzecie, gdy zaczynamy coś wynajmować, to tak naprawdę nasze zarobki się zwiększają, mimo iż tego nie odczuwamy w portfelu. Do tego właśnie teraz dążę - jak tylko wybuduję dom, to wynajmę mieszkanie, które będzie się spłacało. Jeśli to wypali, a przez następne 5 lat trochę odżyję finansowo i moje zarobki się zwiększą, to być może będę próbował kupić kolejne mieszkanie na kredyt. Wtedy w wieku emerytalnym miałbym spłacone całkowicie 3 nieruchomości. Ciekaw jestem tylko, czy jednak dom i dzieciaki nie wykończą mnie finansowo. Podobno dom to skarbonka bez dna, co już zaczynam zauważać. Okazuje się, że prawie na każdym etapie budowy wszystko kosztuje więcej niż przewiduje kosztorys. No ale to już zupełnie inna historia :-)

MÓJ PIERWSZY MILION

Mój pierwszy milion

Jakiś czas temu, gdy przy okazji podejmowania decyzji o OFE przeglądałem moje konto w ZUSie, zobaczyłem zestawienie wszystkich podstaw naliczania składki (czyli zarobki z premiami i innymi dodatkami). I tak mnie natchnęło, żeby na szybkiego sprawdzić ile właściwie zarobiłem w życiu. No i okazało się, że mniej więcej teraz stuknął mi mój pierwszy milion. Niestety jest to pierwszy milion brutto :-) Nie bardzo wiem dokładnie kiedy stuknął (czy w tym miesiącu, czy może w poprzednim lub następnym), bo zarobki zagranicznie przeliczałem mniej więcej po obecnym kursie, a do tego ciężko doliczyć się tego, co zarobiłem w szkole średniej i na studiach (niewielkie kwoty, ale na pewno nazbierałoby się tego przez lata kilka tysięcy).

No i co z tego miliona zostało? Ano niewiele. Jak wiadomo czas tzw. "wolności podatkowej" przypada u nas ok. czerwca, co oznacza, że tak naprawdę połowa kasy idzie na podatki, emerytury, itp. Jeśli nie jest to podatek od dochodu, to VAT albo podatek przy zakupie nieruchomości, akcyza, itp., itd.

Teoretycznie wciąż pozostaje pół miliona. No ale przecież trzeba za coś żyć. Gdyby żyć tak po studencku, za tysiaka na miesiąc, to przez pięć lat potrzeba 60 tys. zł, a przez 10 lat - 120 tys. zł. Tylko zapewne niewiele znajdzie się osób, które mają na tyle silną wolę, by zarabiając 3, 5 czy 8 tys. żyły za tysiaka. U mnie na pewno kilka tysięcy w roku idzie na paliwo, podróże, sport. Ktoś powie - można z tego zrezygnować, żeby odłożyć więcej. No i zrezygnowałem już z dużej części przyjemności. Nie dlatego, żeby oszczędzać, ale z braku czasu, bo drugie dziecko już się pojawiło na świecie (które też kosztuje :-) ). I co? I jest mi z tym cholernie źle. Jeśli ktoś mi kiedyś powie - nie podróżuję i nie uprawiam sportu, który lubię, bo odkładam (ale nie zakładam biznesu) po to, by być "wolnym finansowo" w wieku 45 lat to powiem: "puknij się człowieku w czoło i wykorzystaj najpiękniejsze lata swego życia!" :-) Poza małymi wyjątkami jestem w zasadzie zadowolony z tego jak wydałem te wszystkie pieniądze. W nieruchomościach mam ponad 150 tys. z tych zarobionych pieniędzy. Gdybym nie miał czteroosobowej rodziny, to byłoby tego więcej, ale myślę, że i tak nie jest źle.

Cel

Skoro już piszę, to może zrobię też małe uaktualnienie. Cel pozostaje bez zmian. Buduję dom. Spory kawał już stoi. Chciałbym go skończyć do wiosny i wtedy wynająć mieszkanie. Przy budowie trudności jest masa i bardzo często okazuje się, że kosztorys wykonany przez niby fachowca ma się nijak do rzeczywistości, ale nawet jak się wszystko przeciągnie, to mam nadzieję, że założenia z prawego panela na blogu ("do końca 2015 roku") są realne. Do tego dochodzą różne formalności, opóźnienia związane z kredytem, podejmowanie nagłych decyzji w stylu "proszę pana, a schody z czego pan chce, bo od tego zależy ile mamy betonu lać". Oby tylko sił starczyło. Dwoje małych dzieci, praca i budowa wysysają energię z człowieka na tyle, że czasem pojawiają się dni pod tytułem: "A wszystko mam w dupie i nie robię nic". Wtedy potrzebny jest wieczór lub dwa na zregenerowanie się, by ogarnąć wszystko dalej.

P.S. Celowo nie podaję ile czasu zajęło mi zarobienie pierwszego miliona brutto. Możecie sobie pogdybać ;-p

Podsumowanie - część 7 i ostatnia

Rodzina

Co ma wspólnego rodzina z finansami? Całkiem sporo, bo jak wiadomo rodzina kosztuje :-) Wprawdzie wszystkie poprzednie punkty podsumowania dotyczyły moich mniej lub bardziej chybionych inwestycji, a rodzina inwestycją raczej nie jest, ale postanowiłem ten temat nieco rozwinąć, żeby były jasne pewne moje decyzje.

Gdy zakładałem tego bloga moja pensja była wyłącznie do mojej dyspozycji. Mogłem wtedy snuć plany odkładania pieniędzy i  ryzykować ich część gdzie tylko chciałem. Po jakimś czasie jednak pojawiło się dziecko i plany zweryfikowały się same. Nagle z jednej pensji trzeba było utrzymać 2 osoby, a po skończeniu się macierzyńskiego 3 osoby. Mimo to daję radę, spłacam kredyty, coś tam odkładam. A ponadto... na wiosnę pojawi się czwarty członek rodziny.

Na pewno jest to też jeden z czynników wpływających na decyzję o budowie domu. Potrzebujemy więcej miejsca. Wprawdzie dalibyśmy radę w mieszkaniu, które mamy, ale dwójka maluchów i praca gdzieś między nimi jakoś nie idą w parze. Poza tym przez rok znów będzie kasa z macierzyńskiego, co pozwoliłoby nam przetrwać rok budowy domu.

Oczywiście nie mam na to wszystko jakiegoś wielkiego ciśnienia. Co będzie to będzie. Co ciekawe mam wrażenie, że jestem teraz o wiele bardziej wyluzowany. Gdy zakładałem bloga zaczytywałem się w książkach o finansach, czytałem Kiyosakiego i wydawało mi się, że takim małym ciułaniem opisywanym przez niego można stać się bogatym. Gówno prawda. Do bycia bogatym trzeba mieć zdolności. Buffet nie jest bogaty dlatego, że ciułał grosiaki zarabiając je sam. Owszem, pierwsze pieniądze musiał jakoś zarobić, ale potem kupił ziemię, którą dzierżawił, a potem kupował kolejne biznesy, które na niego zarabiały. Potrafił tak wszystko zakręcić, by to ludzie na niego pracowali.

Czytając sporo biografii tych wielkich, bogatych osób odnoszę jednak zawsze wrażenie, że łączy ich jedno - to całe bogactwo jest prawie zawsze kosztem rodziny. Jedni mówią: rodzina też powinna się poświęcić. Owszem, są takie rodziny, które się poświęcają i zamiast bawić się z tatą, bawią się z gadżetami elektronicznymi. Są też takie rodziny, które nie wytrzymują i się rozpadają. Są też jeszcze inne przypadki. Spójrzmy na Steve'a Jobsa. Spłodził dziecko i nawet po testach genetycznych nie przyznawał się, że to jego, stwierdzając, że 95% prawdopodobieństwa, to nie jest 100%. Przyznał się dopiero  gdy jego córka była dorosła. Mi takie rozwiązania nie pasują. Za każdym razem jak widzę iPada, iPoda lub inny iSyf, to myślę o tym dziecku, które nie miało ojca, bo wolał tworzyć wizje gadżetów.

Moja rodzina jest na pierwszym miejscu. Nawet teraz mam okazję na dorobienie, na dobry, miesięczny kontrakt, ale musiałbym wyjechać na miesiąc, a jakoś nie mam ochoty na tyle rozstawać się z synem. Moje dziecko widzi mnie po kilka godzin dziennie. Mogę się czasem oderwać od pracy, by nim się zająć. Jemy razem trzy posiłki dziennie i bawimy się każdego wieczoru. Zasypia przy mnie i budzi się rano wołając "tata, tata". Być może ten planowany, blogowy milion będę miał w wieku 60 lat, a może w ogóle go nie będę miał, ale z czystym sumieniem będę mógł powiedzieć, że nie zaniedbałem rodziny.

Podsumowanie - część 6

Praca (+)

W tym temacie nic się nie zmieniło jeśli chodzi o moje poglądy. Co to oznacza w praktyce? To, że nadal potrzebuję bata nad głową, aby coś robić, czyli nadal będę korporacyjną dziwką, bo jestem za leniwy na prowadzenie własnej firmy. Do biznesu trzeba być rzutkim, energicznym, a zanim ja bym się zebrał, żeby coś zarobić, to moja rodzina zdechłaby z głodu ;-)

Zmienia się w tym temacie nieco w kwestii obowiązków, stanowiska i zarobków. Mam wrażenie, że po kompletnym zasypaniu mnie obowiązkami mój szef liczy na to, że w końcu nauczę się zwalać pracę na innych, czyli wykształcę pewne umiejętności menadżerskie. I do tego też zmierzam. Oprócz tego postanowiłem wykorzystać hojność mojej firmy w kształceniu pracowników i co jakiś czas przeszkolić się, zdobyć jakiś papier.

Przyznaję się, że zaniedbałem kształcenie przez ostatnie lata. Z jednej strony przez to, że nie widziałem sensu robienia papierków dla papierków, bo zawsze chciałem zdobywać przydatne umiejętności. Z drugiej strony, bo mam awersję do siedzenia w ławkach. Z jeszcze innej strony, bo wydawało mi się, że jednak uda mi się z biznesem. Tak więc niedawno rozpocząłem moją przygodę z certyfikatami z zarządzania.

Co do stanowiska, to na razie szału nie ma. Nadal nie jestem i nie będę w najbliższym czasie "menago", tylko jakimś tam specjalistą, ale niedługo przeskoczę 2 kolejne korporacyjne szczebelki i do menadżera zabraknie mi... jeśli dobrze pamiętam... dwóch-trzech szczebelków. Tak czy siak awans, nawet najmniejszy, oznacza podwyżkę. Z ciekawości spojrzałem na moje zarobki od momentu rozpoczęcia pracy w obecnym miejscu zatrudnienia. Przez 5 lat moje zarobki wzrosły ok. 48%. To chyba niezły wynik. Jak dostanę od przyszłego roku obiecaną podwyżkę, to wyjdzie, że w 6 lat zarobki wzrosną mi o ok. 67%.

I teraz dochodzimy do kolejnej przyczyny przyspieszenia przeze mnie budowy domu. Potrzebuję więcej przestrzeni, porządnego biura. Z racji powiększenia się rodziny ubyło przestrzeni przypadającej na jedną głowę w moim mieszkaniu. Skoro nastawiłem się, że kolejne lata będę pracował w taki sam sposób, to siłą rzeczy potrzebuję dobrej przestrzeni biurowej, bo pracuję 85% czasu z domu.

Podsumowanie - część 5

Działka, dom, mieszkanie (+/-)

To jest obecnie temat numer jeden. Wcześniejszy plan był taki, by spłacić działkę i wtedy wybudować dom. W tym roku nastąpiła zmiana planów i wszelkimi możliwymi sposobami cisnę, żeby dom stanął w przyszłym roku. Dlatego między innymi wycofuję kasę z kokosa, bo przygotowuję się do wielkiego manewru finansowego :-)

Ktoś powie: po co się pakować w kolejny kredyt? Z kilku powodów. Po to, by było wygodnie, to na pewno. Aspekt finansowy też jest jednak istotny. W tej chwili płacę w sumie ok. 2300 zł kredytów (za działkę i mieszkanie). Oszacowałem, że za dom i mieszkanie będę musiał płacić ok. 4 tysiące. Ale, ale... mieszkanie bez problemu powinienem wynająć za 1500 zł + opłaty, więc de facto moje obciążenie kredytowe będzie wynosić 2500 zł, czyli zwiększy się o ok. 200 zł. No ale przecież mieszkanie ma być moją emeryturą, więc trzeba wziąć pod uwagę to, że z tego kredytu ok. 500 zł miesięcznie (to się będzie zwiększać, bo kredyt jest o stałych ratach) będzie szło na "emeryturę", a nie na "konsumpcję" mieszkania. Czyli ostatecznie kredytowe obciążenie "konsumpcyjne" zmniejszy się do 2 tys., a nawet więcej, bo odejdzie też sześć stówek czynszu co miesiąc. Będzie się też zmniejszać wraz z kolejnymi ratami po pierwsze, bo rata kapitałowa za mieszkanie będzie się zwiększać, po drugie, bo rata za dom będzie malejąca.

Tak to sobie wykombinowałem :-) Ktoś to jeszcze czai co tu opisałem? Nie przekombinowałem? :-)

Oczywiście jest pewno małe ale... czy jakiś bank da mi na to kredyt? :-) To się okaże pewnie za nie więcej niż pół roku.

Podsumowanie - cześć 4

Hazard (+/-)

Kiedyś już pisałem nieco o tym jak znalazłem grę pseudolosową, która dawałaby zyski, gdyby była uczciwie zrobiona. Tym razem poszedłem w kierunku kart :-) Kiedyś nie lubiłem gier karcianych, ale jakiś czas temu przeczytałem artukuł o pokerze, spróbowałem i... wciągnąłem się.

Żeby nie było - nie wpłacam kasy i nie przegrywam jej. Po prostu gram w darmowych turniejach. Jest takich trochę. Co ciekawe, gdy grałem na stołach dla początkujących wygrywałem. W sumie w darmowych turniejach wygrałem 20 dolarów. Niestety gdy już nie mogłem grać z początkującymi, to kasa powoli topniała i zeszła do zera. Cały czas jednak ćwiczę jeśli mam jakiś wolny wieczór, bo po prostu bardzo to lubię. Wiadomo... trochę zależy od szczęścia, ale dużo zależy od psychologicznego podejścia do przeciwników, a także od oceny siły kart na stole. Niestety widzę tu też spore podobieństwo do forexu w sensie psychologicznego podejścia do tematu. Mam nadzieję, że ta gra nie będzie tak wpływała na mój nastrój jak forex :-)

Niewątpliwie (są już nawet przykłady w Polsce) można zostać milionerem grając w pokera, aczkolwiek ja na to nie liczę. Gram dla przyjemności. Moim celem jest przeskoczenie pewnego progu przeciętności. Niestety w wielu dyscyplinach brakuje mi tej odrobiny profesjonalizmu, która pozwala przebić się do tych najlepszych. Zawsze pozostaję w czołówce średniaków :-)

Generalnie w darmowych turniejach jest tak, że trzeba najpierw przejść eliminacje po to, by potem walczyć w turnieju z prawdziwą kasą (aczkolwiek nie są to wielkie kwoty). Tak więc najpierw trzeba być zazwyczaj w pierwszej dwusetce na ok. 4 tys. osób. To udaje mi się dość często. Potem natomiast trzeba być wśród kilkunastu lub kilkudziesięciu najlepszych osób z kolejnych kilku tysięcy wyłonionych w eliminacjach. I tu wkraczają (podobnie jak w foreksie) moje słabe nerwy ;-p Często jest tak, że zostaje już niewielu zawodników, a ja niestety odpadam. Muszę nad tym zdecydowanie popracować, bo załamać się można gdy 30 osób wygrywa forsę, a ja jestem 31. :-)

Jak odbiję się znów od zera dolców na koncie to dam znać :-)

Podsumowanie - część 3

Kokos (+)

Na kokosie jestem już prawie 2 lata. Przyznaję się, że nie przykładam się do niego za dużo. Pożyczkobiorców sprawdzam czy nie mają dużych długów, jakie mają komentarze, czy daje się znaleźć trochę więcej informacji o nich w necie, itp. Mimo to raz na jakiś czas trafi się czarna owca, która powoduje, że zysk roczny oscyluje w okolicach 8-10% (zamiast np. 20%). Oczywiście wskaźnik ten podrósłby gdyby udało się zwindykować dłużników, ale nie jest to takie proste. Próbowałem przez firmy windykacyjne i efektów nie było żadnych. Pewnie mają gdzieś tak małe kwoty (max. do 400 zł). Samodzielnie jeszcze nie windykowałem i jakoś nie mam do tego weny (chociaż głównym czynnikiem jest raczej brak czasu).

Mimo pozytywnych efektów (przez te 2 lata z 3,5 tys. zł zarobiłem kilkaset zł) powoli wycofuję pieniądze, które dłużnicy spłacają, bo chcę je przeznaczyć na inny cel, o czym będzie dalej.


Ankiety (+)

Przestałem je wypełniać też z braku czasu. Ostatni rok mam w pracy urwanie głowy, a prywatnego czasu mi szkoda na ciułanie tych grosiaków. W sumie wyciągałem może ok. 100 zł rocznie. Jak kogoś satysfakcjonuje taka kwota i ma za dużo czasu, to polecam.

Podsumowanie - część 2

Giełda (--)

Drugi punkt i drugi ze stratami. Większymi niż na foreksie. Mam coś w sobie takiego, że czytam, analizuję, sprawdzam i... się nabieram. Co jakiś czas wybierałem jakąś spółkę, która wydawałaby się całkiem konkretna, duża, poważna, itd., a potem nagle rachu-ciachu i spółka ociera się o bankructwo. Czasem zastanawiam się, czy jak zainwestuję w jakiś KGHM czy PKO BP, to też ich rozłożę ;-)))

Wiadomo, że inside trading jest teoretycznie zabroniony, ale myślicie, że ludzie tego nie wykorzystują? To byłoby takie niepolskie :-) Mając zaufanych znajomych i informacje o firmie z pierwszej ręki można przecież robić sobie co się chce z ich pomocą.

Ja niestety nie mam szczęścia do posiadania znajomości na istotnych stanowiskach w dużych spółkach. Ale mam znajomość w jednej ze spółek, która jakiś czas temu upadła (a w zasadzie jeszcze jest chyba w stanie rozkładu). I po kilku rozmowach z tą osobą przypomniały mi się komentarze, które czytałem na forach giełdowych w stylu: "co za frajerzy wyrzucają akcje po tak niskiej cenie! nie wyrzucajcie!", itp. itd. Tymczasem ci, którzy wyrzucają już wiedzą i to od jakiegoś czasu co się szykuje. I uciekają. Bo firma tak naprawdę od 3 lat naciągała wszystkie możliwe wskaźniki. Zamiast naprawiać co się da, to upychała po szafach trupy.

Po tych rozmowach mam strasznie negatywny obraz polskiej giełdy i nawet inwestowanie na podstawie fundamentów jakoś mnie nie przekonuje. Nawet jak poznawałem kogoś (lub napotykałem czyjegoś bloga), komu idzie dobrze na giełdzie to ten ktoś prędzej czy później się wysypywał.

Wprawdzie większość twierdzi, że jak już wszystko spadło, to teraz trzeba kupować, ale ja myślę, że z giełdą pożegnałem się już na długie lata. W moim przypadku był to stracony czas i stracone pieniądze, ale na pewno sporo też się nauczyłem. O finansach, o funkcjonowaniu firm, a przede wszystkim o tym, że żadna wiedza z książek nie zastąpi szybkiej, prawdziwej i konkretnej informacji od odpowiedniej osoby :)

Podsumowanie po trzech latach :) Część 1

Przyszedł czas na małe odświeżenie bloga, aczkolwiek od razu mogę powiedzieć, że nie będzie on uaktualniany zbyt często. Najzwyczajniej w świecie nie ma go czym uaktualniać. Pewnie raz na pół roku zbiorę się, by napisać o większych zmianach, bo jak już nie raz pisałem - bogacenie się to nudny i powolny proces :-)

Aby na raz nie zarzucić dużą ilością tekstu tych, którzy jeszcze ten "periodyk" prenumerują, postanowiłem wrzucać to, co teraz na moim komputerze napiszę, w pewnych krótkich odstępach i tematycznych porcjach.

Na początek krótkie podsumowanie różnych tematów, które przez te ponad 3 lata tu poruszałem. Być może niektóre elementy się powtórzą, ale nie chce mi się przeglądać o czym już pisałem, a o czym nie.

Forex (-)

W sumie na przestrzeni kilku ostatnich lat uleciało kilka stówek. Powiększyłem grono tych, którzy stracili i odpuściłem sobie. Przyczyn jest kilka i niekoniecznie są one związane ze stroną finansową. Zauważyłem, że codzienne wygrane lub przegrane dość mocno wpływają na nastrój. Jednego dnia można wygrać i być w wyśmienitym humorze, a następnego dnia przegrać i zmarnować sobie całe popołudnie i wieczór martwieniem się, co zrobiłem nie tak. Poza tym... co powiedzieć rodzinie? Że mam kiepski humor, bo straciłem kasę? :-) Nawet jeśli to tylko 5 zł, to nie jest to dobry powód psucia sobie nastroju.

Myślałem, że jestem w stanie nauczyć się panować nad emocjami zarówno podczas gry na foreksie jak i po niej. Niestety nie. Wyczytałem też, że niektóre osoby, które odnoszą sukcesy na foreksie handlują krótko (max. kilka dni), a potem robią dłuższą przerwę, bo twierdzą, że jest to zbyt męczące, wręcz wyniszczające.

Po etapie rezygnacji z ręcznej gry na foreksie postanowiłem skupić się na automatach, bo w końcu to one teraz zawierają większość transakcji (co jest nieco smutne i moim zdaniem, na dłuższą metę, wyniszczające dla rynków, aczkolwiek nowych frajerów takich jak ja, czyli dostawców kapitału, wciąż przybywa, więc będzie to nadal funkcjonowało). Myślałem, kombinowałem, czytałem mądrości różnych foreksowych guru i napisałem program. Ciął ładnie straty i jeszcze ładniej wykorzystywał trendy. Testowałem mój skrypt na danych historycznych - było ok. Postawiłem starego laptopa w kącie odpalonego 24h i testowałem na żywo na koncie demo - wszystko pięknie.

Przyszedł czas na prawdziwą kasę. Pierwszy dzień - jestem do przodu. Drugi dzień - brak trendu, ale nadal na małym plusie. Dzień trzeci - trzęsienie ziemi w Japonii! Rynki zwariowały. Wyczyściło mi wtedy chyba z 30-40% mojego niewielkiego depozytu. Przez kolejne miesiące nie było stabilnie, więc odpuściłem sobie mój skrypt.

Zacząłem pracę nad kolejnym skryptem, ale tylko z ciekawości, bo wiedziałem, że go nigdy nie wykorzystam - ze strachu :-) Chciałem stworzyć skrypt hedgingowy, który będzie zarabiał niezależnie od ruchów na rynku. No i stworzyłem. Badałem ile trzeba mieć kasy, żeby móc taki skrypt zapuścić i wyszło mi, że dałoby się zrobić coś takiego z depozytem ok. 50 tys zł. Taki skrypt na danych historycznych zarabiał ok. 15-25% rocznie. Nie wiem czy z technicznego punktu widzenia forexowi providerzy pozwalaliby na tego typu hedgingowe transakcje. Obawiam się, że mogliby mieć coś przeciwko :-)

Po jakimś czasie postanowiłem usprawnić powyższy skrypt nie przejmując się wielkością depozytu. Po modyfikacjach wyszło mi, że mając ok. 2 miliony depozytu można wyciągnąć ok. 70% rocznie. I to mnie zniechęciło kompletnie do foreksu. Co to oznacza? Że tak naprawdę im więcej masz kasy, tym więcej "przeciwników" możesz wyciąć zwykłym hedgingiem. Mimo, że teoretycznie skrypty, które stworzyłem zarabiały, to nie odważyłbym się ich zastosować. Dlaczego? Bo może znaleźć się ktoś, kto będzie miał 20 milionów i popchnie rynek jeszcze dalej, a na niego znajdzie się ktoś, kto ma 200 milionów i pchnie rynek tam, gdzie go jeszcze nie było wycinając tego z dwudziestoma milionami. Może przesadzam. Sporo ludzi twierdzi, że przy tej masie zawieranych transakcji na całym świecie nie można manipulować tym rynkiem zbyt mocno, ale któż to tak naprawdę wie? Jeśli ktoś jest w stanie tym manipulować, to się przecież nie przyzna, bo na tym zarabia :-)

Jedno jest pewne. Forex nigdy nie będzie moim źródłem dochodu.

Jak korzystnie kupić nieruchomość

Jak wiecie niedawno kupiłem kawałek ziemi. Przy tej sposobności zacząłem się zastanawiać, co w tym temacie mógłbym napisać na blogu. Coś pożytecznego, co w przyszłości komuś mogłoby się przydać. Stąd kilka rad, które być może komuś się przydadzą. Fakty opisane poniżej przyczyniły się do tego, że obydwie nieruchomości, które posiadam kupiłem w cenach sporo niższych niż teoretyczne średnie ceny podawane w mediach, czy ceny obserwowane na portalach z ogłoszeniami.

1) Zacznij obserwować rynek dość wcześnie

Kupno nieruchomości to niestety nie wyjście po bułki do sklepu. Potrzeba na to zdecydowanie więcej czasu. Żeby się zorientować w temacie warto zacząć się rozglądać już wtedy, gdy nie mamy jeszcze odpowiednich środków, ale wiemy, że za jakiś czas to się zmieni i będziemy mieli środki lub zdolność kredytową do zakupu.

2) Nie spiesz się

Jeśli znajdziesz ogłoszenie, które Cię interesuje, sprawdź kiedy zostało dodane. Jeśli nieruchomość "wisi" od kilku lub kilkunastu miesięcy, zazwyczaj oznacza to, że sprzedającemu nie spieszy się ze sprzedażą. W takim przypadku cena jest często dość wysoka. Warto w takiej sytuacji dodać ogłoszenie do ulubionych i zerkać co jakiś czas, czy cena się zmienia. Negocjacje zazwyczaj kończą się w takiej sytuacji fiaskiem, ale prędzej czy później sprzedający przychodzi po rozum do głowy i sam obniża cenę. Tak było z moim mieszkaniem, którego cena zniżała się kilkakrotnie. Gdy osiągnęła satysfakcjonującą mnie cenę, utargowałem jeszcze 10 tys. i kupiłem. Oczywiście jest ryzyko, że przegapimy odpowiedni moment, stąd moja kolejna rada.

3) Spiesz się :)

Jak to się ma do punktu pierwszego? Otóż jak już zlustrujemy dokładnie rynek, obejrzymy setki ogłoszeń i przegapimy kilka ciekawych, które zejdą na pniu, będziemy mniej więcej wiedzieli jaka cena jest realna do osiągnięcia i jaka nas zadowala. Jeśli zatem obserwowane przez nas ogłoszenie zejdzie do takiej ceny, trzeba działać jak najszybciej się da. Dokładnie tak samo postępujemy w przypadku pojawienia się ogłoszenia nowego z atrakcyjną ceną. Nie ma wtedy wymówek, że zadzwonimy jutro czy pojutrze. Dzwonimy natychmiast i umawiamy się jak najszybciej. Dlatego najlepiej jest przeglądać ogłoszenia codziennie lub co drugi dzień. Gdy szukałem ziemi do kupienia, któregoś ranka pojawiło się bardzo atrakcyjne ogłoszenie. Lokalizacja idealna dla mnie, cena bardzo niska. Pomyślałem: zadzwonię wieczorem, po pracy. Gdy zadzwoniłem usłyszałem, że właściciel właśnie jest w trakcie podpisywania umowy.

4) Sprawdź różne ogłoszenia tej samej nieruchomości

Często jedna nieruchomość pojawia się w kilku ogłoszeniach, bo biura nieruchomości przechwytują z rynku co się da. Warto przestudiować wszystkie ogłoszenia. Po pierwsze w poszukiwaniu ogłoszenia bezpośrednio dodanego przez właściciela. Omijamy prowizję. Po drugie sprawdzamy biura nieruchomości, które nieruchomość wystawiły i sprawdzamy jakie mają prowizje. Można zastosować taki myk, że dzwonimy do agencji, która ma najmniejszą prowizję i mówimy, że w innej pokazano nam tę nieruchomość, ale szukamy opcji z mniejszą prowizją. W moim przypadku było to zgodne z prawdą i zaowocowało tym, że pośrednik zrezygnował z wynagrodzenia pobieranego od strony kupującej tylko po to, abym kupił przez niego, a nie przez agencję konkurencji. W sumie kupiłem 2 nieruchomości przez pośredników i ani razu nie zapłaciłem im złotówki (bezpośrednio, bo pośrednio i tak dostawali moją kasę od sprzedającego, ale de facto 50% tego co zarobiliby normalnie).

5) Targuj się

Radzę się targować, a niestety sam na tym polu wypadam słabo. Nie umiem się targować i tyle. Zazwyczaj jednak sprzedający są przygotowani na to, że coś spuścić muszą. Ja zawsze mowiłem kwotę 20 tys. niższą i "spotykaliśmy się w połowie drogi", czyli przy 10 tys. "rabatu". To chyba taki standard. Jakiekolwiek próby stargowania więcej nie przynosiły rezultatu, ale jak już wspomniałem nie jestem dobry w te klocki.

To tyle ode mnie w tym temacie. Nie poruszam takich kwestii jak kupno taniej nieruchomości od komornika i zapewne wielu innych przydatnych kwestii, ale tak jak kiedyś obiecałem na tym blogu - pisać będę tylko i wyłącznie o własnych doświadczeniach (aczkolwiek wiem, że super poradniki o wszystkim, pisane przez ludzi, którzy nie mają w temacie żadnego praktycznego pojęcia, sprzedają się lepiej;)

Mam pastwisko!

Zerkam kiedy tu ostatnio coś pisałem i... o zgrozo... 2,5 miesiąca temu. Oznacza to oczywiście, że tyle zajęło mi załatwianie wszystkich formalności związanych z zakupem ziemi. Czy to nie chore?

Wprawdzie właściciele jeszcze nie otrzymali całości pieniędzy, ale to już tylko kwestia jednego lub dwóch dni. Akt notarialny już jest, więc teoretycznie jestem właścicielem kawałka pastwiska, na którym jakieś urzędasy, wydając kawałek papieru, łaskawie pozwalają mi wybudować dom. Świat jest dziwny, ale cieszę się, że udało mi się przetrwać tę batalię, bo przyznam szczerze,  miałem wiele momentów zwątpienia czy dobrze robię pakując się w tonę papierów związanych z zakupem małego skrawka ziemi, z którego pewnie nawet krowa by się nie wyżywiła. Swoją drogą zastanawiam się, jakie byłyby reakcje, gdybym nagle w środku osiedla domków jednorodzinnych zaczął nagle wypasać bydło. Pewnie zaczęłyby się skargi sąsiadów, ale przecież ziemia jest sklasyfikowana jako pastwisko, więc chyba mam do tego prawo?

Po ostatnim moim wpisie, w którym najechałem nieco na Aliora, narobił mi on takich problemów (bez związku  z tym postem oczywiście - taki zbieg okoliczności), że postanowiłem wstrzymać się od pisania do czasu sfinalizowania transakcji, by nie zapeszać (mimo, że przesądny raczej nie jestem ;-) ). Teraz, gdy już sprawy dobiegają końca będę mógł ze spokojem oddać się najbardziej popularnemu sportowi w naszym kraju, czyli narzekaniu. O tym jednak w (mam nadzieję) niedalekiej przyszłości, bo teraz jadę na basen.

Nienawidzę Aliora

Dużo pozytywnych wpisów ostatnio widziałem na temat Aliora, więc jak to zwykle bywa u mnie będzie odwrotnie. Być może nienawiść to za mocne słowo do określenia mojego stosunku do tego banku, ale nie ma to jak mocny tytuł, nie? ;-)

Dawno temu Alior skusił mnie jakąś promocją. Nie pamiętam już dokładnie co to było, ale założyłem u nich konto i kartę kredytową. Oczywiście konto darmowe, ale dość szybko się okazało, że zaczęli mnie golić z kasy, więc udałem się do banku, by konto zamknąć. Trochę było zamieszania, księgowania... Musiałem chodzić od jednej osoby do drugiej, aż w końcu po około godzinie i wypłaceniu mi z kasy jednego grosza (tak, tak - jednego grosza, którego nie chciałem, ale oni się uparli ;-) uwolniłem się od nich i zakodowałem w głowie, że tego banku nie lubimy.

Jak wiecie z ostatniego wpisu, jestem teraz na etapie załatwiania kredytu hipotecznego. Nie byłbym sobą gdybym nie sprawdził wszystkich możliwych opcji, włącznie z naszym dzisiejszym bohaterem - Aliorem. Będąc w centrum miasta postanowiłem odwiedzić pana Aliora osobiście. Jakież było moje zdziwienie gdy zobaczyłem na wejściu wielką reklamę: 0% prowizji i 1,1% marży. 

Wchodzę zatem do doradcy i na wstępie wypalam: "Chciałbym taki kredyt jak z tej reklamy". 

Pan w błyszczącym garniturze i z wielkim uśmiechem mówi: "Zobaczymy co da się zrobić".

Podaję parametry kredytu. Pan robi symulację. Podsuwa mi karteczkę. Ja patrzę: prowizja 0%, marża 1,1%. Myślę sobie: "zajebiście". Drugie spojrzenie leci w stronę raty kredytu i tu zonk. Rata jest ok. 7% wyższa niż u teoretycznie gorszej konkurencji. Wspinając się na wyżyny asertywności staram się jak najgrzeczniej zapytać: what the fuck???

No i dowiaduję się, że kwota kredytu będzie zwiększona na samym wstępie o 10%!!! W tej chwili nie pamiętam już co to jest. Czy to ubezpieczenie, czy jakiś inny twór. Wymazałem to z pamięci, a na wydrukowanej ślicznie symulacji takiej informacji nie ma. Przy kwocie widnieje ciekawe określenie: OFERTA DODATKOWA!

Jak dla mnie to nie oferta tylko czyste złodziejstwo i wprowadzanie w błąd klienta. Dałem temu bankowi drugą szansę i więcej nie przewiduję.

Jeśli ludzie się na to nacinają, to nie dziwię się, że Alior ma kolejny raz rekordowe zyski. Ja im już podziękuję i będę omijał z daleka pana w czarnym meloniku.

Kupuję ziemię

Jakiś czas temu pisałem o tym, że rozglądam się za okazyjnymi nieruchomościami. Trwało to już ok. 1,5 roku i w końcu się ziściło. Początkowo myślałem, czy kupić małe mieszkanie na wynajem, czy może ziemię rolną z perspektywą odrolnienia, czy może połasić się na dom. W pierwszym przypadku zniechęcający jest czas zwrotu z inwestycji. W drugim przypadku przekonałem się, że trzeba mieć albo znajomości (w celu "nabycia" informacji na temat planów zagospodarowania terenów na najbliższe lata), albo trochę szczęścia, żeby trafić w teren, który stanie się kiedyś osiedlem. W trzecim przypadku postawić musiałbym całkowicie na konsumpcję.

W międzyczasie jednak nasiliły się we mnie marzenia o własnym domu. Zwłaszcza po powiększeniu się rodziny, kiedy to nie jest już tak łatwo wyrwać się z domu, bo trzeba dziecko wykąpać, położyć spać, itd. A pogoda nadal jest rewelacyjna. Wieczory całkiem ciepłe, a ja nieprzyzwyczajony do kiszenia się w bloku zaczynam myśleć o tym, jak miło by było siedzieć teraz na tarasie lub trawniku przed domem. Dlatego kupuję działkę budowlaną, na której być może kiedyś stanie mój dom. 

Czy to oznacza zupełne zejście z drogi do miliona na rzecz konsumpcji? Nie do końca.

Po pierwsze - na razie nie zapadła decyzja o budowie, a przy zakupie zrobiłem porządne rozeznanie. Ziemię kupuję za cenę ok. 40% niższą niż jeszcze niedawno płaciły osoby za działki sąsiadujące. Dowiedziałem się też ile w tym miejscu kosztowały działki budowlane przed boomem na rynku nieruchomości i policzyłem ile ta działka kosztowałaby dziś, gdyby jej cena zależała tylko od inflacji. W stosunku do tej ceny "przepłacam" ok. 17%, ale biorąc pod uwagę to, że w tamtych latach nie było tam nic, a dziś są sklepy, przedszkola, szkoła, kanalizacja, itp., to raczej nie tracę dużo. Bardzo możliwe, że teren ten za jakiś czas zostanie wchłonięty przez miasto wojewódzkie, do którego jedzie się 10-15 minut. Jeśli kiedyś zdecyduję się sprzedać tę ziemię, to myślę, że i tak na niej zarobię.

Po drugie - jeśli jednak ziemi nie sprzedam, a zdecyduję się na niej wybudować dom, to będzie to dopiero wtedy, gdy działka będzie całkiem spłacona, czyli bardzo optymistycznie za jakieś 3-4 lata.

W jednym i drugim przypadku jest element inwestycyjny. Może niezbyt spektakularny, ale wypośrodkowany z moimi potrzebami i marzeniami. W tej chwili działka jest dla mnie potencjalną inwestycją, a kredyt mieszkaniowy, który płacę traktuję jako "czynsz za wynajem". Jeśli zdecyduję się na budowę domu zaciągnę kolejny kredyt, który będzie "czynszem za wynajem", a mieszkanie, które stanie się inwestycją mam zamiar wynająć. Nie wiem czy moje szacunki nie są nieco przesadzone, ale w jednym i drugim przypadku myślę, że wartość mojego portfela blogowego wzrośnie przez następne 5 lat o ok. 200% (oczywiście głównie za sprawą pracy na etacie :-) Nie wiem jeszcze w jaki sposób będę odnotowywał wzrosty na blogu. Być może na jakiś czas tego zaniecham. Być może raz na kwartał będę podawał jaki % ziemi jest już spłacony. Muszę to przemyśleć, ale póki co mam wiele innych zmartwień na głowie, bo papierkowej roboty przy zakupie nieruchomości jest sporo.

Na koniec jeszcze słowo do "kredytosceptyków" ;-), dla których pakowanie się w kredyty jest nie do przyjęcia i ważniejszy jest przyrost portfela o oprocentowanie lokaty: moim zdaniem ci, którzy biorą kredyty wyjdą na tym lepiej. Dlaczego? Bo państwa są kosmicznie zadłużone. Dług naszego kraju rośnie na potęgę. I co? Ktoś wierzy, że nagle państwo zacznie spłacać swoje długi? Ja nie wierzę. A jak można dług teoretycznie zmniejszyć? Zwiększyć inflację. Niebezpieczne, ale dzięki temu nominalnie taki sam dług realnie się zmniejszy. I tego będę się trzymał :-) Zdecydowanie lepiej się czuję z myślą, że będę miał kawałek ziemi niż trochę papierków w banku.

Zmiany, zmiany, zmiany...

Halo, halo! Jest tu ktoś jeszcze? ;-) Trochę mnie tu nie było. Powiedzmy, że zrobiłem sobie wakacje od blogowania. W końcu lato było całkiem niezłe i wolałem je spędzać na powietrzu niż przed komputerem. Poza tym następuje u mnie powolny proces zmian, o którym już niedługo napiszę. Ale jeszcze nie dziś :-p Wcześniej nie chciałem pisać o tych zmianach aby nie zapeszyć, a teraz nie napiszę, bo muszę jeszcze przemyśleć jak to ugryźć, by nadawało się do kontynuowania tego bloga. Muszę się też zebrać do jakiegoś podsumowania, bo w końcu blogowi stuknęły 2 lata. Zapewne będę pisał więcej jak pogoda zrobi się bardziej jesienna :-)

Bilans na 6 maja 2012

Kwiecień... miesiąc katastrofa. Zepsuty samochód, zepsuty czajnik, zepsuty aparat i mała awaria w łazience. Na dodatek wszystko to wydarzyło się tuż po większych zakupach, które planowałem już parę miesięcy temu i które zrobiłem na początku kwietnia, a przed planowanym wyjazdem majowym. Wszystko naprawione lub kupione nowe, ale można to liczyć w tysiącach, a dojdą do tego 2 kolejne tysiące w miesiącu następnym na ubezpieczenie auta. Jeśli dodać do tego koniec urlopu macierzyńskiego, czyli konieczność utrzymania z jednej wypłaty 3 osób to powiem jedno - mam ochotę na przerwę. Być może jednak dociągnę jakoś do tych 50 tys., ale później będę chyba chciał zrobić małą przerwę na poukładanie finansów. Po prostu nie chcę w przypadku kolejnych losowych wydarzeń naruszać blogowego portfela.

Tymczasem z wielkim trudem dopisuję kolejne 1700 zł. Częściowo z odsetek pomniejszonych już o podatek, częściowo z kokosa, aczkolwiek jest to zaledwie 8 zł z chwilówki, którą udzieliłem jakiś czas temu i całe 2 gr odsetek karnych od innej pożyczki. Miłym zaskoczeniem jest to, że dobiłem do 1000 punktów za wypełnianie ankiet i zainkasowałem za to 50 zł.