Jak korzystnie kupić nieruchomość

Jak wiecie niedawno kupiłem kawałek ziemi. Przy tej sposobności zacząłem się zastanawiać, co w tym temacie mógłbym napisać na blogu. Coś pożytecznego, co w przyszłości komuś mogłoby się przydać. Stąd kilka rad, które być może komuś się przydadzą. Fakty opisane poniżej przyczyniły się do tego, że obydwie nieruchomości, które posiadam kupiłem w cenach sporo niższych niż teoretyczne średnie ceny podawane w mediach, czy ceny obserwowane na portalach z ogłoszeniami.

1) Zacznij obserwować rynek dość wcześnie

Kupno nieruchomości to niestety nie wyjście po bułki do sklepu. Potrzeba na to zdecydowanie więcej czasu. Żeby się zorientować w temacie warto zacząć się rozglądać już wtedy, gdy nie mamy jeszcze odpowiednich środków, ale wiemy, że za jakiś czas to się zmieni i będziemy mieli środki lub zdolność kredytową do zakupu.

2) Nie spiesz się

Jeśli znajdziesz ogłoszenie, które Cię interesuje, sprawdź kiedy zostało dodane. Jeśli nieruchomość "wisi" od kilku lub kilkunastu miesięcy, zazwyczaj oznacza to, że sprzedającemu nie spieszy się ze sprzedażą. W takim przypadku cena jest często dość wysoka. Warto w takiej sytuacji dodać ogłoszenie do ulubionych i zerkać co jakiś czas, czy cena się zmienia. Negocjacje zazwyczaj kończą się w takiej sytuacji fiaskiem, ale prędzej czy później sprzedający przychodzi po rozum do głowy i sam obniża cenę. Tak było z moim mieszkaniem, którego cena zniżała się kilkakrotnie. Gdy osiągnęła satysfakcjonującą mnie cenę, utargowałem jeszcze 10 tys. i kupiłem. Oczywiście jest ryzyko, że przegapimy odpowiedni moment, stąd moja kolejna rada.

3) Spiesz się :)

Jak to się ma do punktu pierwszego? Otóż jak już zlustrujemy dokładnie rynek, obejrzymy setki ogłoszeń i przegapimy kilka ciekawych, które zejdą na pniu, będziemy mniej więcej wiedzieli jaka cena jest realna do osiągnięcia i jaka nas zadowala. Jeśli zatem obserwowane przez nas ogłoszenie zejdzie do takiej ceny, trzeba działać jak najszybciej się da. Dokładnie tak samo postępujemy w przypadku pojawienia się ogłoszenia nowego z atrakcyjną ceną. Nie ma wtedy wymówek, że zadzwonimy jutro czy pojutrze. Dzwonimy natychmiast i umawiamy się jak najszybciej. Dlatego najlepiej jest przeglądać ogłoszenia codziennie lub co drugi dzień. Gdy szukałem ziemi do kupienia, któregoś ranka pojawiło się bardzo atrakcyjne ogłoszenie. Lokalizacja idealna dla mnie, cena bardzo niska. Pomyślałem: zadzwonię wieczorem, po pracy. Gdy zadzwoniłem usłyszałem, że właściciel właśnie jest w trakcie podpisywania umowy.

4) Sprawdź różne ogłoszenia tej samej nieruchomości

Często jedna nieruchomość pojawia się w kilku ogłoszeniach, bo biura nieruchomości przechwytują z rynku co się da. Warto przestudiować wszystkie ogłoszenia. Po pierwsze w poszukiwaniu ogłoszenia bezpośrednio dodanego przez właściciela. Omijamy prowizję. Po drugie sprawdzamy biura nieruchomości, które nieruchomość wystawiły i sprawdzamy jakie mają prowizje. Można zastosować taki myk, że dzwonimy do agencji, która ma najmniejszą prowizję i mówimy, że w innej pokazano nam tę nieruchomość, ale szukamy opcji z mniejszą prowizją. W moim przypadku było to zgodne z prawdą i zaowocowało tym, że pośrednik zrezygnował z wynagrodzenia pobieranego od strony kupującej tylko po to, abym kupił przez niego, a nie przez agencję konkurencji. W sumie kupiłem 2 nieruchomości przez pośredników i ani razu nie zapłaciłem im złotówki (bezpośrednio, bo pośrednio i tak dostawali moją kasę od sprzedającego, ale de facto 50% tego co zarobiliby normalnie).

5) Targuj się

Radzę się targować, a niestety sam na tym polu wypadam słabo. Nie umiem się targować i tyle. Zazwyczaj jednak sprzedający są przygotowani na to, że coś spuścić muszą. Ja zawsze mowiłem kwotę 20 tys. niższą i "spotykaliśmy się w połowie drogi", czyli przy 10 tys. "rabatu". To chyba taki standard. Jakiekolwiek próby stargowania więcej nie przynosiły rezultatu, ale jak już wspomniałem nie jestem dobry w te klocki.

To tyle ode mnie w tym temacie. Nie poruszam takich kwestii jak kupno taniej nieruchomości od komornika i zapewne wielu innych przydatnych kwestii, ale tak jak kiedyś obiecałem na tym blogu - pisać będę tylko i wyłącznie o własnych doświadczeniach (aczkolwiek wiem, że super poradniki o wszystkim, pisane przez ludzi, którzy nie mają w temacie żadnego praktycznego pojęcia, sprzedają się lepiej;)

Mam pastwisko!

Zerkam kiedy tu ostatnio coś pisałem i... o zgrozo... 2,5 miesiąca temu. Oznacza to oczywiście, że tyle zajęło mi załatwianie wszystkich formalności związanych z zakupem ziemi. Czy to nie chore?

Wprawdzie właściciele jeszcze nie otrzymali całości pieniędzy, ale to już tylko kwestia jednego lub dwóch dni. Akt notarialny już jest, więc teoretycznie jestem właścicielem kawałka pastwiska, na którym jakieś urzędasy, wydając kawałek papieru, łaskawie pozwalają mi wybudować dom. Świat jest dziwny, ale cieszę się, że udało mi się przetrwać tę batalię, bo przyznam szczerze,  miałem wiele momentów zwątpienia czy dobrze robię pakując się w tonę papierów związanych z zakupem małego skrawka ziemi, z którego pewnie nawet krowa by się nie wyżywiła. Swoją drogą zastanawiam się, jakie byłyby reakcje, gdybym nagle w środku osiedla domków jednorodzinnych zaczął nagle wypasać bydło. Pewnie zaczęłyby się skargi sąsiadów, ale przecież ziemia jest sklasyfikowana jako pastwisko, więc chyba mam do tego prawo?

Po ostatnim moim wpisie, w którym najechałem nieco na Aliora, narobił mi on takich problemów (bez związku  z tym postem oczywiście - taki zbieg okoliczności), że postanowiłem wstrzymać się od pisania do czasu sfinalizowania transakcji, by nie zapeszać (mimo, że przesądny raczej nie jestem ;-) ). Teraz, gdy już sprawy dobiegają końca będę mógł ze spokojem oddać się najbardziej popularnemu sportowi w naszym kraju, czyli narzekaniu. O tym jednak w (mam nadzieję) niedalekiej przyszłości, bo teraz jadę na basen.

Nienawidzę Aliora

Dużo pozytywnych wpisów ostatnio widziałem na temat Aliora, więc jak to zwykle bywa u mnie będzie odwrotnie. Być może nienawiść to za mocne słowo do określenia mojego stosunku do tego banku, ale nie ma to jak mocny tytuł, nie? ;-)

Dawno temu Alior skusił mnie jakąś promocją. Nie pamiętam już dokładnie co to było, ale założyłem u nich konto i kartę kredytową. Oczywiście konto darmowe, ale dość szybko się okazało, że zaczęli mnie golić z kasy, więc udałem się do banku, by konto zamknąć. Trochę było zamieszania, księgowania... Musiałem chodzić od jednej osoby do drugiej, aż w końcu po około godzinie i wypłaceniu mi z kasy jednego grosza (tak, tak - jednego grosza, którego nie chciałem, ale oni się uparli ;-) uwolniłem się od nich i zakodowałem w głowie, że tego banku nie lubimy.

Jak wiecie z ostatniego wpisu, jestem teraz na etapie załatwiania kredytu hipotecznego. Nie byłbym sobą gdybym nie sprawdził wszystkich możliwych opcji, włącznie z naszym dzisiejszym bohaterem - Aliorem. Będąc w centrum miasta postanowiłem odwiedzić pana Aliora osobiście. Jakież było moje zdziwienie gdy zobaczyłem na wejściu wielką reklamę: 0% prowizji i 1,1% marży. 

Wchodzę zatem do doradcy i na wstępie wypalam: "Chciałbym taki kredyt jak z tej reklamy". 

Pan w błyszczącym garniturze i z wielkim uśmiechem mówi: "Zobaczymy co da się zrobić".

Podaję parametry kredytu. Pan robi symulację. Podsuwa mi karteczkę. Ja patrzę: prowizja 0%, marża 1,1%. Myślę sobie: "zajebiście". Drugie spojrzenie leci w stronę raty kredytu i tu zonk. Rata jest ok. 7% wyższa niż u teoretycznie gorszej konkurencji. Wspinając się na wyżyny asertywności staram się jak najgrzeczniej zapytać: what the fuck???

No i dowiaduję się, że kwota kredytu będzie zwiększona na samym wstępie o 10%!!! W tej chwili nie pamiętam już co to jest. Czy to ubezpieczenie, czy jakiś inny twór. Wymazałem to z pamięci, a na wydrukowanej ślicznie symulacji takiej informacji nie ma. Przy kwocie widnieje ciekawe określenie: OFERTA DODATKOWA!

Jak dla mnie to nie oferta tylko czyste złodziejstwo i wprowadzanie w błąd klienta. Dałem temu bankowi drugą szansę i więcej nie przewiduję.

Jeśli ludzie się na to nacinają, to nie dziwię się, że Alior ma kolejny raz rekordowe zyski. Ja im już podziękuję i będę omijał z daleka pana w czarnym meloniku.

Kupuję ziemię

Jakiś czas temu pisałem o tym, że rozglądam się za okazyjnymi nieruchomościami. Trwało to już ok. 1,5 roku i w końcu się ziściło. Początkowo myślałem, czy kupić małe mieszkanie na wynajem, czy może ziemię rolną z perspektywą odrolnienia, czy może połasić się na dom. W pierwszym przypadku zniechęcający jest czas zwrotu z inwestycji. W drugim przypadku przekonałem się, że trzeba mieć albo znajomości (w celu "nabycia" informacji na temat planów zagospodarowania terenów na najbliższe lata), albo trochę szczęścia, żeby trafić w teren, który stanie się kiedyś osiedlem. W trzecim przypadku postawić musiałbym całkowicie na konsumpcję.

W międzyczasie jednak nasiliły się we mnie marzenia o własnym domu. Zwłaszcza po powiększeniu się rodziny, kiedy to nie jest już tak łatwo wyrwać się z domu, bo trzeba dziecko wykąpać, położyć spać, itd. A pogoda nadal jest rewelacyjna. Wieczory całkiem ciepłe, a ja nieprzyzwyczajony do kiszenia się w bloku zaczynam myśleć o tym, jak miło by było siedzieć teraz na tarasie lub trawniku przed domem. Dlatego kupuję działkę budowlaną, na której być może kiedyś stanie mój dom. 

Czy to oznacza zupełne zejście z drogi do miliona na rzecz konsumpcji? Nie do końca.

Po pierwsze - na razie nie zapadła decyzja o budowie, a przy zakupie zrobiłem porządne rozeznanie. Ziemię kupuję za cenę ok. 40% niższą niż jeszcze niedawno płaciły osoby za działki sąsiadujące. Dowiedziałem się też ile w tym miejscu kosztowały działki budowlane przed boomem na rynku nieruchomości i policzyłem ile ta działka kosztowałaby dziś, gdyby jej cena zależała tylko od inflacji. W stosunku do tej ceny "przepłacam" ok. 17%, ale biorąc pod uwagę to, że w tamtych latach nie było tam nic, a dziś są sklepy, przedszkola, szkoła, kanalizacja, itp., to raczej nie tracę dużo. Bardzo możliwe, że teren ten za jakiś czas zostanie wchłonięty przez miasto wojewódzkie, do którego jedzie się 10-15 minut. Jeśli kiedyś zdecyduję się sprzedać tę ziemię, to myślę, że i tak na niej zarobię.

Po drugie - jeśli jednak ziemi nie sprzedam, a zdecyduję się na niej wybudować dom, to będzie to dopiero wtedy, gdy działka będzie całkiem spłacona, czyli bardzo optymistycznie za jakieś 3-4 lata.

W jednym i drugim przypadku jest element inwestycyjny. Może niezbyt spektakularny, ale wypośrodkowany z moimi potrzebami i marzeniami. W tej chwili działka jest dla mnie potencjalną inwestycją, a kredyt mieszkaniowy, który płacę traktuję jako "czynsz za wynajem". Jeśli zdecyduję się na budowę domu zaciągnę kolejny kredyt, który będzie "czynszem za wynajem", a mieszkanie, które stanie się inwestycją mam zamiar wynająć. Nie wiem czy moje szacunki nie są nieco przesadzone, ale w jednym i drugim przypadku myślę, że wartość mojego portfela blogowego wzrośnie przez następne 5 lat o ok. 200% (oczywiście głównie za sprawą pracy na etacie :-) Nie wiem jeszcze w jaki sposób będę odnotowywał wzrosty na blogu. Być może na jakiś czas tego zaniecham. Być może raz na kwartał będę podawał jaki % ziemi jest już spłacony. Muszę to przemyśleć, ale póki co mam wiele innych zmartwień na głowie, bo papierkowej roboty przy zakupie nieruchomości jest sporo.

Na koniec jeszcze słowo do "kredytosceptyków" ;-), dla których pakowanie się w kredyty jest nie do przyjęcia i ważniejszy jest przyrost portfela o oprocentowanie lokaty: moim zdaniem ci, którzy biorą kredyty wyjdą na tym lepiej. Dlaczego? Bo państwa są kosmicznie zadłużone. Dług naszego kraju rośnie na potęgę. I co? Ktoś wierzy, że nagle państwo zacznie spłacać swoje długi? Ja nie wierzę. A jak można dług teoretycznie zmniejszyć? Zwiększyć inflację. Niebezpieczne, ale dzięki temu nominalnie taki sam dług realnie się zmniejszy. I tego będę się trzymał :-) Zdecydowanie lepiej się czuję z myślą, że będę miał kawałek ziemi niż trochę papierków w banku.

Zmiany, zmiany, zmiany...

Halo, halo! Jest tu ktoś jeszcze? ;-) Trochę mnie tu nie było. Powiedzmy, że zrobiłem sobie wakacje od blogowania. W końcu lato było całkiem niezłe i wolałem je spędzać na powietrzu niż przed komputerem. Poza tym następuje u mnie powolny proces zmian, o którym już niedługo napiszę. Ale jeszcze nie dziś :-p Wcześniej nie chciałem pisać o tych zmianach aby nie zapeszyć, a teraz nie napiszę, bo muszę jeszcze przemyśleć jak to ugryźć, by nadawało się do kontynuowania tego bloga. Muszę się też zebrać do jakiegoś podsumowania, bo w końcu blogowi stuknęły 2 lata. Zapewne będę pisał więcej jak pogoda zrobi się bardziej jesienna :-)

Bilans na 6 maja 2012

Kwiecień... miesiąc katastrofa. Zepsuty samochód, zepsuty czajnik, zepsuty aparat i mała awaria w łazience. Na dodatek wszystko to wydarzyło się tuż po większych zakupach, które planowałem już parę miesięcy temu i które zrobiłem na początku kwietnia, a przed planowanym wyjazdem majowym. Wszystko naprawione lub kupione nowe, ale można to liczyć w tysiącach, a dojdą do tego 2 kolejne tysiące w miesiącu następnym na ubezpieczenie auta. Jeśli dodać do tego koniec urlopu macierzyńskiego, czyli konieczność utrzymania z jednej wypłaty 3 osób to powiem jedno - mam ochotę na przerwę. Być może jednak dociągnę jakoś do tych 50 tys., ale później będę chyba chciał zrobić małą przerwę na poukładanie finansów. Po prostu nie chcę w przypadku kolejnych losowych wydarzeń naruszać blogowego portfela.

Tymczasem z wielkim trudem dopisuję kolejne 1700 zł. Częściowo z odsetek pomniejszonych już o podatek, częściowo z kokosa, aczkolwiek jest to zaledwie 8 zł z chwilówki, którą udzieliłem jakiś czas temu i całe 2 gr odsetek karnych od innej pożyczki. Miłym zaskoczeniem jest to, że dobiłem do 1000 punktów za wypełnianie ankiet i zainkasowałem za to 50 zł.

Odkładam mniej - dlaczego?

Ostatnio informowałem o zmianach w dokładaniu do portfela. Zamiast dokładać stałą kwotę, będę dokładał tyle, ile będzie brakowało do 1700 zł po zsumowaniu wszystkich pozostałych źródeł dochodu. Czas na wyjaśnienia.

Bodziec do zmiany

W ciągu ostatniego miesiąca przeprowadziłem na różnych blogach kilka mniejszych, a także dwie nieco większe dyskusje. Jedna z nich miała miejsce tutaj i jak to często bywa partnerem do tej dyskusji był mój, jak na razie największy, krytyk - Marcin :-)

W dyskusji tej Marcin zasugerował mi m.in. to, że:
- spocząłem na laurach
- że zarabiam minimalną europejską pensję (aczkolwiek nigdy nie podałem i nie podam wysokości moich zarobków z etatu), którą przecież każdy może wyciągnąć, jeśli tylko wyjedzie na zachód i będzie robił najprostszą pracę fizyczną
- że szczycę się tym jakie to zajebiste życie prowadzę.

Zazwyczaj starałem się, by opinie innych osób na mój temat jak najmniej wpływały na moje życie, ale nie ukrywam, że zawsze ciekawiło mnie jak odbierają mnie inni. Tym razem te opinie jakiś mały wpływ na moje działanie jednak miały. Jaki? Oczywiście odwrotny :-)

Nie, to nie na złość Marcinowi zmniejszam dopłaty do portfela. Sprowokował mnie on jedynie do zrobienia ruchu, o którym dawno myślałem.

Czynnik motywacyjny

Ludzie gromadzą oszczędności w różnych celach i różne są czynniki motywujące ludzi do zarabiania pieniędzy. Jak się okazuje wiele osób widząc mój blog ma na pierwszy rzut oka wrażenie, że jestem zaślepiony pieniędzmi i moim głównym celem życia jest uzbieranie miliona. Otóż nie. Nie umiem zarabiać pieniędzy dla pieniędzy. Zarabiam, by coś w życiu za te pieniądze robić. Czasem by coś mieć - owszem, ale głównie jednak robić. Jeździć, zwiedzać, fotografować, uprawiać sport, spotykać się z ludźmi w ciekawych miejscach, itp., itd. Spędzać życie aktywnie.

Co da mi zmniejszenie dopłat? Większą motywację. Jeśli zarobię z innych źródeł niż praca więcej pieniędzy, to będę miał więcej pieniędzy z pensji na przyjemności. Proste i logiczne. Takie odkładanie stałej kwoty mogło rzeczywiście wyglądać na spoczęcie na laurach (chociaż Marcinowi raczej chodziło o to, że nie żyję za 200 zł/miesiąc, by odkładać całą resztę). Odkładanie stało się rutyną, a za rutyną niekoniecznie przepadam. Jednych może cyferki na koncie motywują. Mnie niekoniecznie.

Tylko co z milionem? Przecież jeśli podzielę pozostałą do miliona kwotę na 1700 zł, to uzbieranie zajmie mi jakieś 47 lat. Jest duża szansa, że tego nie dożyję.

Efektywność

Na to właśnie słowo kładłem od zawsze największy nacisk. Gdy moi znajomi trzaskali w pracy nadgodziny, by przypodobać się szefom ja starałem się zrobić jak najwięcej w 8 godzin. Gdy inni starali się jak najwięcej zaoszczędzić, ja starałem się więcej zarobić. Gdy nie widziałem możliwości w jednym miejscu, wyruszałem w drugie. Wzrastała moja efektywność i wzrastały moje zarobki. Na początku wzrastały bardzo szybko, później nieco wolniej. Przez ostatni rok wzrosły o ok. 20%. Zaledwie o 20%, bo jak się okazuje moje zarobki od początku mojej pracy zawodowej (na umowę o pracę - nie liczę prac wakacyjnych, czy dorywczych podczas studiów) wzrastały średnio o 132% rocznie.

A co z efektywnością moich pieniędzy w portfelu? Spójrzmy na kilka wykresów.

Na pierwszym widać, że całkowita wartość portfela (wyższa linia) jest niewiele większa od wpłat własnych (niższa linia).

 

Na drugim przedstawiam dochody ze źródeł innych niż etat w kolejnych miesiącach (niższa linia)oraz skumulowane (wyższa linia).

Jak widać czasem był jakiś wyskok spowodowany przypadkowymi dochodami na giełdzie (które i tak zapewne zostaną za jakiś czas zniwelowane stratami), ale generalnie niewiele się zmienia.

Niestety wykres skumulowanego dochodu nie wygląda na wykładniczy. Bardziej przypomina prostoliniowy. Dlatego właśnie chcę się skupić mniej na odkładaniu, a bardziej na efektywności inwestycji. Nie ukrywam, że pewne nadzieje wiążę z kokosem, bo niestety na giełdzie jestem słaby, a intratnych pomysłów na biznes w mojej głowie brak. Nawet jeśli jakiś pomysł na biznes mam, to nie wygląda on na tyle dobrze, by miał przyćmić moje dochody z etatu.

Jak już pisałem w poprzednim wpisie, nowy model portfela zakłada nieco większe ryzyko. Ryzykuję więcej pieniędzy na kokosie. Nie tylko odsetki jak było do tej pory, ale też 1/3 dokładanej kasy wędruje w pożyczki. Z moich dziwnych wyliczeń wynikło, że mniej więcej po 5 latach powinienem zarabiać z odsetek ok. 1700 zł i przy dalszym rozwoju w tym tempie jestem w stanie osiągnąć milion sporo przed emeryturą. Jeśli po 5 latach okaże się, że nic z tego nie wychodzi, to trzeba się zastanowić poważnie nad odpuszczeniem tego przedsięwzięcia. Chyba, że w międzyczasie wymyślę jakiś inny, efektywny sposób pomnażania pieniędzy.

Po prostu - kasa jest po to, aby odpowiednio pracowała, albo po to, by ją wydać. Nie ma sensu trzymania wszystkiego na lokatach, bo realnie, uwzględniając inflację, zarobi się na tym jakiś jeden procent. Procent z miliona to 10 tys. To nawet nie jest tysiak na miesiąc. Dlatego właśnie "melon" nie jest moim głównym celem, bo może się okazać, że spędzę życie na dążeniu do czegoś, co nie da mi tego, czego oczekuję. To lepiej już wydać te pieniądze na ładny dom z ogródkiem, by uprawiać marchewki i pogodzić się z tym, że są ludzie, którzy potrafią obracać pieniędzmi i tacy, którzy tymi pieniędzmi obracać nie potrafią.

Tak naprawdę z miliona można żyć gdy efektywność inwestycji wynosi jakieś 15-20%, tylko pytanie, czy po jego osiągnięciu będę chciał zrezygnować z pracy? Może się okaże, że z etatu będę wtedy wyciągał nadal znacznie więcej.

Tak zatem wygląda plan na najbliższą przyszłość blogowego portfela. Jeśli coś mi się w głowie znów dziwnego urodzi, to nastąpią zmiany.

Co do kilku komentarzy proponujących powstrzymanie się od zwiększania poziomu życia i "przyciskania", by odłożyć więcej (zwłaszcza, że dostałem ostatnio podwyżkę) ogłaszam wszem i wobec, że nie zwiększam poziomu życia :-) Macierzyński się kończy. Zaczyna się wychowawczy. Będę zatem utrzymywał (włącznie ze mną) 3 osoby. Poza tym żywotność kilku przedmiotów codziennego użytku w moim domu dobiegła  końca i niestety trzeba zakupić nowe. Do tego dochodzi ubezpieczenie mieszkania, samochodu i kilka innych wydatków, które rysują wiosnę w średnio kolorowych barwach. Ale damy radę! W sumie to chyba powinienem trochę ponarzekać tak jak to robią wszyscy wkoło, bo jak tylko piszę, że żyję przeciętnie i normalnie, to ludziom się wydaje, że szastam kasą na lewo i prawo ;-)

Zatem jeśli ktoś chce mi zarzucać spoczęcie na laurach, to mogę dyskutować w tym temacie jedynie z osobami niezależnymi finansowo, które same dbają o własny dach nad głową i najlepiej przynajmniej częściowo odpowiadają też za innych swoich bliskich, a nie korzystają z ich pomocy:-)